Много често в офертите на агенциите за недвижими имоти и сред обявите от частни лица могат да бъдат срещнати предложения за продажба на ипотекиран недвижим имот. В повечето случаи, продавачите имат финансови проблеми и невъзможност да изпълняват ангажиментите си по покриване на вноските и са готови да се разделят с въпросния апартамент или къща за цена, по-ниска от пазарната, но покриваща стойността на задължението. Ако не успеят да реализират сделка обаче и не намерят средства за погасяване на ипотеката, имотът преминава в ръцете на съдия-изпълнител.

Редакцията на Domaza Новини потърси компетентното мнение на адвокат Росица Спасова, която разяснява какви рискове и предимства може да крият такива сделки.

Покупка на ипотекиран недвижим имот

Ниската цена е най-голямото предимство на покупката на имот с ипотека. Ако искате да купите имот, който не е обект на принудително изпълнение, но е ипотекиран в полза на някой кредитор, имате всички възможности да договорите с продавача изгодни условия и да освободите имота от ипотеката. В такъв случай, се нуждаете от компетентна юридическа помощ от адвокат – не тръгвайте да реализирате такава сделка самостоятелно! Адвокатът е този, който знае как да извлече ползите от ситуацията и в същото време да не направи погрешни ходове, които могат да доведат до загуба на имота и/или загуба на пари, време и нерви.

Адв. Росица Спасова: „По принцип, има възможност да се удовлетвори кредиторът и да се заличи ипотеката така, че купувачът да придобие имота чист от тежести. Подробностите се уговарят в зависимост от конкретните обстоятелства и е много важно преди да се предприемат каквито и да е стъпки, имотът да бъде подробно проучен за тежести, претенции и други усложнения, за да няма неприятни изненади. След проучването идва ред на преговори с продавача и кредитора, за да се уговорят условията за удовлетворяване на кредитора и продажба на имота. След като се изясни положението с историята на имота, тежестите и евентуалните претенции към него, както и желанията и възможностите  на кредитора, продавача и купувача, идва ред за сключване на предварителен договор. Не е задължително предварителен договор да бъде сключен – законът не поставя такова изискване, но в случая на имот с ипотека или друга тежест, е особено препоръчително предварителен договор да се сключи, за да се обезпечат условията на бъдещата сделка и страните да се подсигурят в случай на неизпълнение“.

Адвокат Спасова допълва, че към планиране на нотариалната сделка, с която се прехвърля собствеността, следва да се пристъпи едва след като всички подробности по сделката са изяснени, а необходимите документи и парите за покупката – осигурени. Ако при преговорите се вземат предвид интересите на всички кредитори, които са вписали някаква тежест върху имота, рисковете от съдебно отстранение от имота се свеждат до минимум и те влизат в нормалните граници за всяка сделка с имот.
 

Още по темата: Често срещани "подводни камъни" при сделки с имоти в България и как да избегнем рисковете
 

Покупка на имот чрез търг

Чрез търгове се продават тези имоти, които са насочени за принудително изпълнение т.е. в определени срокове собственикът не е покривал финансовите си задължения по ипотеката и кредиторът е упражнил правото си на собственост. Тогава, частен или държавен съдебен изпълнител обявява имота за публична продан, като определя първоначална цена, стъпка за наддаване, ден и час за провеждане на търга.

Тази ситуация е с повишена сложност, казва адвокат Спасова и разяснява:
 

Адв. Росица Спасова: „Има случаи, в които се водят успешни преговори и може да се постигне освобождаване на имота от публична продан, при което се стига до директно договаряне с продавача и кредитора. Ако тези опити се окажат неуспешни, купувачът ще трябва да участва по правилата в наддаването и да спечели проданта, за да стане собственик. Игнорирането на публичния или съдебния изпълнител няма да е възможно. И тук помощта на адвокат е особено необходима, защото  правилата на публичната продан са допълнително усложнение към тежестите на имота. В този случай обаче законът гарантира, че ако се сдобиете с имота, той ще бъде абсолютно чист от ипотеки и вещни права, учредени след първата ипотека. Има и друга възможност – дори и след публичната продан, ипотеката да се запази, ако кредиторът и новият собственик постигнат споразумение за обезпеченото задължение“.

Ако имотът не се придобива на публична продан от съдебен изпълнител, купувачът трябва да се погрижи да бъдат заличени ипотеките и другите тежести, и да уточни условията за това.

Ето върху какво поставя акцент адвокат Спасова когато говорим за повишеното внимание, което трябва да имаме, ако ще купуваме ипотекиран имот:

• Вписани тежести и претенции – трябва да се установят и анализират, както и да се уточни действителният собственик на имота;
• В случай, че собственикът, вписан в акта за собственост е починал, следва внимателно да се установи кой или кои лица са настоящите му собственици и да се набавят документите, които ги легитимират като такива;
• Деклариран ли е имотът – фигурира ли и под правилна форма ли е вписан данъчната служба и в службата по кадастъра – в случай на пропуски, следва най-напред те се поправят;
• Процедура по несъстоятелност - след проучване на имота трябва да се убедим, че имотът не е част от масата на несъстоятелността на търговец, за който е открита процедура по несъстоятелност. Ако се окаже, че е, тогава такъв имот може да се придобие само при продажба от синдика в процедурата по несъстоятелност;
• В случай, че в историята на имота е имало собственик: търговско дружество, трябва внимателно да се изследва дали има опасност дружеството или негов кредитор да поиска обявяване на сделката за недействителна спрямо себе си или кредиторите на дружество в несъстоятелност – става въпрос за имот, който по документи е собственост на лице, което е различно от търговското дружество и е придобило имота от него или от последващ собственик;
• Прекратяване и ликвидация - няма проблем да се придобие имот от дружество, което е в процедура по прекратяване и ликвидация, но следва да се внимава преди сделката да бъдат удовлетворени кредиторите, ако такива има.
   

Изискуеми документи

Независимо дали се впуснете сами да купувате ипотекиран имот или използвате адвокат, трябва да имате предвид какви документи е добре да си набавите и да изискате.

• Най-напред трябва да се поискат документите за собственост, актуална скица на поземления имот, схема на самостоятелния обект в сграда, удостоверение за данъчна оценка;
• Удостоверение от Службата по вписванията – имотен регистър за вписванията, отбелязванията и заличаванията по партидата на поземления имот и по партидата на самостоятелния обект за период най-малко 10 календарни години преди започване на проучването;
• Удостоверение от Регистъра за особените залози за вписванията по партидата на собственика и копие от вписаните актове;
• Други документи, по преценка на адвоката, който консултира купувача.

Адв. Росица Спасова: „В случай, че покупката се извършва напълно или частично с кредит, трябва да се поискат условията на Банката-кредитор и проекто-договор за кредит при конкретните условия: с определен купувач и за определен имот. Ако имотът е обект на изпълнително производство, следва да се изискат копия на документите, приложени по изпълнителното дело – за това заинтересованото лице следва да се обърне към съдебния изпълнител, който ще му обясни какви документи и при какви условия може да получи. Купувачът следва да ангажира юрист, който след получаване на документите, предоставени от продавача, Банката-кредитор и, евентуално, от съдебния или публичния изпълнител, да изследва имота, да даде становище и да му помага при участието в различни процедури. Съдебният или публичният изпълнител имат само задълженията, които законът им е вменил във връзка със законното провеждане на изпълнението. Те нямат задължение да осигуряват интересите на участниците в публичния търг. По същия начин, Банките следят за собствените си интереси“.

Още по темата: ​Собствеността върху недвижим имот и Децата

Изтеглете безплатното приложение DOMAZA