В тази статия ще намерите основните правила, които трябва да се спазват когато искаме да подсигурим дете с имот или когато детето се явява наследник и трябва да се погрижим за запазване на наследеното имущество. Ще изложа и най-важните особености при продажба на недвижим имот, собственост на дете.

Под „дете“ в тази статия ще разбираме понятието му в тесния смисъл, съгласно законодателството на РБългария – лице, което не е навършило 18 години.

Дете може да стане собственик на недвижим имот по един от следните начини:

1.   Чрез сделка – покупко-продажба или дарение.

2.   По наследство.

I. ПРИДОБИВАНЕ НА ИМОТ ОТ ДЕТЕ ЧРЕЗ СДЕЛКА

Сделката с недвижим имот, в която участва дете и другата страна е физическо лице или търговско дружество, се сключва само във формата на нотариален акт. За целта двете страни или техни пълномощници се явяват лично пред нотариус по местонахождението на имота и подписват нотариален акт. Нотариусът проверява собствеността на имота и самоличността на явилите се лица, изяснява тяхната воля, прочита нотариалния акт, уверява се, че действителните желания на страните съответстват на вида на сделката и заверява нотариалния акт. Законът в РБългария не допуска друг начин на прехвърляне, собствеността на недвижим имот, не допуска дистанционно сключване на сделката или заверяване на нотариалния акт в населено място, което не съответства на местонахождението на имота. Често нотариалната сделка се предхожда от подписване на предварителен договор – той трябва да бъде в писмена форма (нотариална заверка не е необходима, но е позволена). Договорът трябва да съдържа най-малко съществените условия на окончателната сделка: описание на имота, цена, начин и срок на плащане, срок за сключване на окончателния договор, други съществени условия, определени от страните като такива.

Общи правила за сделките, в които като КУПУВАЧ  или НАДАРЕН участва дете:

Когато детето не е навършило 14 години, то е малолетно– в такива случаи всеки от родителите има право да се яви на нотариалната сделка и да придобие имота в полза на детето си. Ако родителите са ангажирани и никой от тях не може да се яви на сделката, има възможност единият родител да направи необходимото пълномощно на лице, на което има доверие. Пълномощното може да бъде и от двамата родители. Дали пълномощното ще е от единия или и от двамата родители, следва да се прецени конкретно с помощта на адвокат, който ще провери имота, ще подготви пълномощното и всички други документи, както и самата сделка. Аналогичен е случаят, в който Купувачът е на по-голяма възраст, но поради здравословното си състояние е поставен под пълно запрещение – тогава вместо Купувача се явява неговият настойник.

Когато детето е навършило 14 години, но не е навършило 18 години, то е непълнолетно. В такива случаи, на сделката трябва да се яви самото дете: лично, заедно с един родител, при което нотариалният акт се подписва от детето и от родителя като даващ съгласие за извършване на сделката - родителят не може да представлява детето си без пълномощно. Ако детето и/или родителят не могат лично да се явят на сделката, може да се ползва пълномощник. Пълномощно от непълнолетен се подписва от детето и поне един родител. Аналогичен е случаят, в който пълнолетно лице е поставено под ограничено запрещение – тогава съгласие за сделката, съответно за упълномощаването дава неговият попечител.

При всички случаи на малолетно или непълнолетно дете: купувач или надарен, когато интересите на родителя/настойника/попечителя влизат в противоречие с интересите на детето, както и в други особени случаи, е необходимо детето да бъде представлявано от особен представител, назначен от Съда. Ако въпреки противоречивите интереси на Родителя, на детето не бъде назначен особен представител, сделката ще бъде нищожна като противоречива на добрите нрави и няма да породи желаните последици, дори да е сключена в нотариална форма и да е вписана.

Важно е да не се забравя, че след като имотът е придобит в собственост от дете (независимо дали с покупко-продажба или дарение), ЗА ПРОДАЖБА на същия имот, до навършване на пълнолетие на детето-собственик, е нужно специално разрешение на Районния съд по постоянния адрес на детето и положително становище от Социалната служба, което разрешение се дава само при наличие на очевидна полза за детето. Не винаги Съдът дава желаното разрешение - процедурата включва образуване на гражданско дело от частен характер. Забранено е дете да дарява своя имот или част от него, независимо от причините или да обезпечава задължение на друго лице.
 

1.1. ПОКУПКА на имот от дете

Важно е покупката на имота да не е фиктивна – да не прикрива друга сделка, например дарение, защото в такъв случай сделката може да бъде обявена за нищожна или недействителна от заинтересованото лице, т.е. цената на имота следва да е пазарна (а не символична), да бъде реално платена и действителната воля на страните да е извършване именно на покупко-продажба.

Ако Купувачът официално има сключен граждански брак (което е възможно за непълнолетните), но съпрузите не са сключили брачен договор за регламентиране на имуществените си отношения, ще действа режим на съпружеска имуществена общност, при който презумпцията е, че всяко имущество, придобито по време на брака, принадлежи общо на двамата съпрузи. Следствието е, че при евентуален развод другият съпруг, който не е вписан в нотариалния акт, получава половината от имота. Разбира се, тази презумпция може да бъде оборена, но само с надеждни доказателства за липсата на принос от страна на другия съпруг. Съпружеската имуществена общност води до необходимостта от участие на другия съпруг при разпореждане с придобития имот.

Разноските за нотариалната сделка при покупка на имот традиционно се поемат от Купувача и зависят от по-високата от двете стойности: продажната цена и данъчната оценка.

1.2. ДАРЕНИЕ на имот в полза на дете

Дарението е удобна сделка когато се прехвърля имот от родител, баба или дядо на дете, тъй като не се дължи местен данък, но трябва да се има предвид, че развалянето на такава сделка е възможно само в изчерпателно посочени в закона случаи, които са много редки хипотези (ако надареният умишлено убие или се опита да убие дарителя, съпруга или детето му, ако набеди дарителя в престъпление, наказуемо с лишаване от свобода не по-малко от три години или ако отказва да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае). Следва да се има предвид, че има голяма разлика между издръжка, която надареният не бива да отказва, за да не бъде развалено дарението и издръжката, която приобретателят на имот по договор за издръжка и гледане дължи на прехвърлителя. В последния случай издръжката следва да е достатъчно конкретно регламентирана в договора, докато при дарението не е така, т.е. при дарението няма сигурност за издръжката на дарителя.

Друг основен недостатък на дарението е, че ако то нарушава запазената част на някой наследник на дарителя, съответният наследник има право да възстанови запазената си част от 5-годишен срок от смъртта на дарителя. Надареният няма право да претендира поправка на недостатъците на имота, няма право и на претенции, ако се открият тежести върху имота – Народът е казал: „На харизаното магаре петалите не се гледат.“

За запазване интересите на родителите, които даряват имот на детето си, може при извършване на дарението да си запазят правото на пожизнено ползване за имота или част от него.

Разноските за нотариалната сделка при дарение традиционно се поемат от дарителя и зависят от данъчната оценка. Само при дарение между преки роднини (между родители и деца или баба, дядо и внуци и съпрузи) не се дължи местен данък, при дарение между братя и сестри и техните деца данъкът е сравнително малък, но при дарение между всички други роднини и други лица данъкът е по-голям отколкото при покупко-продажба и може да достигне внушителни размери.

1.3. ЗАМЯНА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

Аналогично на продажбата, тук отново е необходимо разрешение от Районния съд, щом става въпрос за имот на малолетен или непълнолетен, а когато интересите на родителя, който представлява детето или дава съгласието си са противоречиви с интересите на детето (например когато той/тя или съпругата му/съпругът й е насрещната страна по сделката) – е необходимо да бъде назначен от Съда и особен представител на детето.

1.4. ДОГОВОР ЗА ГЛЕДАНЕ И ИЗДРЪЖКА

Това е договор, който се сключва от пълнолетно лице. Договорът е възмезден – срещу имота, който се прехвърля с подписването на договора, приобретателят дължи на прехвърлителя грижи и/или парични суми. Ако лицето, което договаря предоставянето на издръжката и гледането има сключен граждански брак, имотът се придобива в режим на съпружеска имуществена общност, освен ако съпрузите имат брачен договор за разделност на имуществата. При неизпълнение на договора, лицето, дало имота си може да развали договора по съдебен път и да си върне имота. Този договор добре защитава правата и на двете страни и е добър вариант за семейство с добри отношения.

II. ПРАВОТО НА НАСЛЕДСТВО, ПРИДОБИВАНЕ НА ИМОТ ОТ ДЕТЕ ПО НАСЛЕДСТВО

Правото на наследство зависи основно от следните обстоятелства: чий гражданин е бил Наследодателят в деня на смъртта си, в коя държава преимуществено е живял към датата на смъртта си, от какво имущество се състои наследствената маса и има ли в нея недвижими имоти и вещни права.

Най-напред, за да се говори за наследство, трябва да има Наследодател, а всеки човек става наследодател от момента на смъртта си – не може да се говори за наследство и наследници на човек, който е жив.

За да се определи правото на наследство, трябва да се определи правото на коя държава е приложимо в конкретния случай  за имуществото на конкретния Наследодател.

В тази статия ще разгледаме случаите, когато Наследодателят е български гражданин и има недвижим имот в България.

Смъртта на близък човек е тъжно събитие, понякога е голяма трагедия, но родителят не трябва да забравя правата на децата си и в никакъв случай не бива да разчита на добросъвестността на други роднини, защото той и детето могат да бъдат жестоко разочаровани.

Съгласно българското законодателство, различаваме два вида наследници: по закон и по завещание, като законните наследници имат предимство. Законните наследници са разпределени в 4 кръга в зависимост от близостта си с Наследодателя. В първия, най-близкия кръг са децата и преживелият съпруг. Детето е пряк наследник от първи ред по закон на всеки от своите родители, с право на запазена част, която зависи от броя на децата на наследодателя и дали същият е оставил жив съпруг/а. Много е важно да се знае, че правото да се иска възстановяване на запазената част, ако същата е нарушена може да бъде упражнено само по съдебен ред и само в 5-годишен срок, който за дарението, с което е нарушена запазената част тече от смъртта на наследодателя, а за завещанието, което се отнася за наследство, в което има недвижим имот – от вписването му в имотния регистър след като бъде обявено. Дългият (5-годишен) срок не трябва да Ви успокоява, защото в този период могат да се случат много нежелани неща: например напълно е възможно да бъдат предприети действия от други наследници, с които да се намали наследството, което реално може да получи Вашето дете. Тук няма да коментирам различните възможности за това, важно е да се помни, че не трябва да се чака, а да се действа – в интерес на детето.

За нарушаване на запазена част може да се мисли само, ако има направено дарение и/или завещание – ако са извършвани само възмездни сделки, изобщо не може да се говори за нарушаване на запазената част на наследника. Освен децата, право на запазена част има и преживелият съпруг.

Ако родител на детето е починал преди свой родител (баба или дядо на детето), при смъртта на бабата/дядото, детето е законен наследник по заместване - на мястото на починалия преди това свой родител и има всички негови права, в това число и право на запазена част.

Важно: за да се упражни правото за възстановяване на запазена част, ако дарението/завещанието, с което е нарушена тази част е извършено в полза на лице, което не е от кръга на наследниците, които по закон са призовани да наследят (най-често това е 1-вия кръг от наследници), е необходимо преди това наследникът с право на запазена част да е приел наследство по опис – извършва се по съдебен ред, в срок до 3 /три/ месеца от узнаването за смъртта на наследодателя. Срокът е фатален, при пропускането му лицето губи правото да приеме наследството по опис.

Приемането на наследството по опис не само, че отваря възможността за възстановяване на евентуално нарушената запазена част, то е средство за ограничаване на отговорността на наследника за задълженията на наследодателя до стойността на наследеното имущество. Ако наследството не бъде прието по опис, всеки наследник отговаря за задълженията на наследодателя си съобразно наследствената си част, но не само с наследеното от него, а и с всяка друга част от собственото си имущество, дори с това, което лично е закупил или придобил по наследство или дарение от друго лице.

Важно е да се знае, че малолетните и непълнолетните (т.е. децата) винаги приемат наследството само по опис – в същия 3-месечен срок от узнаването, при което правата за малолетните деца се упражняват от техен родител/настойник, а правата на непълнолетните – от непълнолетния със съгласието на родител/попечител. Родителите/попечителите не трябва да се притесняват, ако не знаят какво имущество се включва в наследството и дали изобщо има такова. Процедурата е такава, че това обстоятелство не може да съставлява пречка за провеждане на процедурата.

Какво ще се случи, ако се пропусне 3-мес. срок за приемане на наследството по опис? Няма законов срок за приемане на наследството. Наследникът може да приеме наследството направо (не по опис), но това е възможно само след навършване на пълнолетие, стига да не е извършено разпореждане с наследствените имоти. При това, ако има накърняване на запазената част на детето, в зависимост от това в чия полза се е разпоредил наследодателят, може да е пропуснат шанса за възстановяване на запазената част и практически може да се стигне до пълна загуба на наследството, което се полага по закон на детето.

Какво да се прави, ако ни сполети нещастието детето да загуби близък човек ? Въпреки тежката загуба, не губете много време и най-добре при първа възможност посетете адвокат, който се занимава с наследствено и семейно право, носете със себе си акт за раждане на детето и други документи, каквито мислите, че могат да имат значение. Адвокатът ще ви каже дали ще са нужни допълнителни документи и какво следва да се предприеме по-нататък за запазване правата на детето във връзка с наследството.

Освен наследник по закон, детето (както и всеки друг), може да бъде наследник по завещание – саморъчно или нотариално. И в двата случая завещанието трябва да бъде обявено от нотариус, след което се вписва в специална книга. Когато детето е наследник не по закон, а по завещание, следва да се има предвид, че завещанието, което е направено в негова полза може да нарушава запазената част на друг наследник.

Често се случва правата на един наследник да се нарушават в полза на друг, затова е необходимо възможно по-скоро след като се открият документи за наследствени права или дарение, да се направят съответните консултации и да се предприемат действия за запазване на правата. Най-добрият вариант е да се постигне спогодба между наследниците – така с минимум разход на време и пари и с най-малко негативни преживявания могат да бъдат запазени правата на наследниците, като същевременно се съхранят семейните отношения.

Ако чужденец притежава имот в България, но обичайното му местопребиваване не е в България, за наследствените правоотношения на неговите наследници ще се прилага отечественото право на Наследодателя или правото на последното му обичайно местопребиваване (в зависимост от държавата, на която е бил гражданин и държавата, в която е било обичайното му местопребиваване).

След като лицата се сдобият с официален документ за качеството си на наследници, могат да се снабдят с документ за придобитото по наследство от съответните имоти – документът се нарича констативен нотариален акт. Нотариусът заверява акта по искане на съответния наследник, след като му се предоставят всички необходими документи.

По принцип е възможно да се извърши прехвърлителна сделка или доброволна делба на наследственото имущество и без констативен нотариален акт за собственост, но констативният нотариален акт създава правна сигурност, а понякога без него е трудно да се установи собствеността.

III. ДОБРОВОЛНАТА ДЕЛБА

Това е най-интелигентното решение на наследствените права, извършва се най-бързо, най-евтино и при максимално запазване на отношенията. Необходимо е 100 % участие на всички наследници и постигане на съгласие между тях кой какви по вид и обем права ще получи. Делба, в която не участва макар и един съсобственик (наследник) е абсолютно нищожна и не поражда никакви правни последици (все едно, че не се е състояла). Възможност за равни реални дялове не винаги има, затова наследниците трябва да постигнат съгласие при неравни дялове как ще бъдат компенсирани тези, които не получават нищо или получават по-малко. Извършва се пред нотариус с договор с нотариална заверка на подписите и се вписва в имотния регистър.
 

IV. СЪДЕБНА ДЕЛБА

Това е нежелано развитие на наследствените отношения, следва да се използва само, ако няма възможност за разбирателство между съсобствениците (наследниците). Всеки съсобственик (наследник) има право безсрочно да иска делба на съсобствен имот. Извършва се по съдебен път в две фази и ако не се постигне спогодба в процедурата, в крайна сметка най-често се стига до публична продан на наследствените имоти. Процедурата е дълга по време, свързана с много повече разходи и крие неизвестности за крайните резултати.

V. КОГАТО РОДИТЕЛИТЕ  СЕ РАЗДЕЛЯТ

Често се случва отношенията между родителите да се влошат и те фактически да се разделят или разведат официално. Родителите са длъжни да мислят за децата си, каквото и да се случи между тях. Едно добро решение на жилищния въпрос за децата и същевременно избягване на споровете за имота е, ако родителите им прехвърлят семейното жилище. Прехвърлянето на имота от родителите на детето/децата може да стане преди раздялата/развода или след това – кога точно да се направи, зависи от конкретните обстоятелства. При всички случаи става по нотариален ред. В повечето случаи по-подходящо ще е да се направи като дарение – ако имота бъде дарен поравно на всички деца, няма да бъде нарушена запазената част на бъдещите наследници (които се предполага да бъдат децата). Разбира се, може да има и други решения.Ако съпрузите са установили разделност на имуществата (с избор на режима при сключване на брака или със сключване на брачен договор), тогава въпросът за разделяне или прехвърляне на имотите не стои. 

Ако съпрузите не решат въпроса с имуществото си по взаимно съгласие преди прекратяване на брака, при развода съпружеската имуществена общност се прекратява и те стават обикновени съсобственици (по правило с равни дялове). Не е задължително в делото за развод да се извършва и разделяне на собствеността, обикновено това става след развода с доброволна или съдебна делба.

При всички случаи, когато от брака има поне едно дете, което не е навършило 18 години, в делото за развода Съдът постановява кой от двамата съпрузи ще упражнява родителските права и семейното жилище се предоставя за ползване именно на този родител и детето. Това ползване не създава право на собственост и не е вещно право – това ползване, което бракоразводният Съд предоставя е с облигационен характер, подобно на наемно отношение, и за ползването от съпруга-несобственик съдът може да определи наемна цена, която да се плаща от съпруга-ползвател на съпруга-собственик или третото лице-собственик. Ползването винаги е срочно – ако жилището е собственост на другия съпруг, срокът е до упражняване на родителските права, а ако е собственост на близки на някой от съпрузите – само за срок до 1 година. Ползването на семейното жилище се прекратява преди изтичането на срока, ако отпадне жилищната нужда на ползващия или ако съпругът, комуто е предоставено ползването сключи нов брак. Ако жилището е собственост на двамата съпрузи, при определяне кому ще се предостави за ползване, Съдът взема предвид и други обстоятелства. При изменение на обстоятелствата има възможност по съдебен път да се промени ползването на жилището.

Ако съпрузите се развеждат по взаимно съгласие, са длъжни да се споразумеят по определен минимален кръг от въпроси, сред които е и: на кого се предоставя ползването на семейното жилище и при какви условия.

Разбира се, съпрузите (или този комуто са предоставени родителските права) могат да уредят извънсъдебно и по свое усмотрение жилището си, те не са длъжни да разчитат на решението на Съда кому ще предостави ползването на семейното жилище.

VI. КАК ДЕТЕТО ВЛАДЕЕ ИМОТА СИ

Детето, което е малолетно (няма навършени 14г.) упражнява фактическа власт върху имота си чрез своя законен представител: родител или настойник, който със своите действия следва да упражнява властта недвусмислено именно в полза на детето. Ако детето е непълнолетно, същите действия следва да се извършват от детето, но със съгласието на родител/попечител.

За подробни консултации по тази и други теми предлагаме да се възползвате от контактите на KAZUS.BG

Изтеглете безплатното приложение DOMAZA