Често срещани "подводни камъни" при сделки с имоти в България и как да избегнем рисковете
Коректен ли е с нас? Какво реално може да ни предостави като услуга?
Важни въпроси, които все по-често си задават наблюдателните и мислещи хора! Адвокат Росица Спасова прави разяснения за основните права на клиента и дава насоки за действителната същност на посредничеството при сделки с имоти, появяващите се проблеми и оттам – какво би било най-правилното решение за всеки индивидуален случай.
Много хора, повлияни от атрактивните американски филми гледат на брокера като на панацея. Подхождайки по такъв начин, в желанието си да загърбят нелеките грижи по продажба или покупка на имот, те сами се поставят в рискованото положение да бъдат подведени, защото е очевидно, че универсални специалисти се срещат доста рядко.
Роля на брокера
Брокерът е посредник и неговата основна задача е да свърже продавача и купувача, да им помогне да изяснят желанията и възможностите си за тяхното постигане, имайки предвид реалните пазарни условия. За да изпълни ролята си правилно, брокерът следва да предложи на продавача подходящи варианти за реализиране на имота му, а на купувача – имот, съответен на търсенето и възможностите му за заплащане на цената. Брокерът трябва да разясни на страните реалните пазарни условия, да не ги оставя да си мислят, че всичко, каквото пожелаят може да се осъществи. Ако има потенциални или налични проблеми, трябва да бъде обяснено в какво се състоят те и опции за решаването им. Това трябва да стане на понятен за тях език. Брокер, който в желанието си да не изгуби клиент, на всяка цена се „нагажда“ към него и му спестява неприятната истина, означава, че не защитава добре интересите на клиента си, а гледа преди всичко собствения си интерес от реализиране на сделка. Проблемите в подобна ситуация са неизбежни и е въпрос на време да се проявят, което като бумеранг ще се върне към некоректния посредник във вид на претенции от недоволния клиент.
Открити и честни отношения
Общият интерес изисква отношенията между клиент и брокер да са открити и честни, и това се отнася за двете страни. От гледна точка на посредника, в дългосрочен план, това е най-добрата стратегия за спечелване и задържане доверието на клиентите, а от гледна точка на клиентите - това е най-коректната услуга, която биха могли да си пожелаят. Самите клиенти също трябва да са искрени - при заявяване на интереса и възможностите си, както и да не скриват потенциални проблеми при осигуряване на средствата или своевременното осигуряване участието на купувача в сделката. Те трябва да са наясно, че брокерът е само помощник - той не може да вземе решението вместо тях. Изключение са само случаите, в с изрично пълномощно, заверено по надлежния ред, на посредника е предоставено и това право: да вземе решение дали ще се сключва сделка, каква, за кой имот и при какви условия.
„Подводни камъни“ при покупко-продажба на имот – брокерът трябва да знае
Част от обстоятелствата, свързани с реализацията или покупката на недвижимо имущество е наличието или липсата на вещни и облигационни тежести, или други особености, които биха повлияли за пълноценното му и безпроблемно ползване, например: особености в електрозахранването, водоподаването и отвеждането на отпадните води, сметосъбирането, снабдяването на района с различни стоки, достъпността на различни комуникации и услуги, особености на съседи – собственици и ползватели, проблеми от различно естество, които не винаги се забелязват при обикновен оглед. Нормално е хората да разчитат на брокера, че е проучил имота и собствениците му, и може да даде достоверна информация на кандидат-купувача.
Ролята на юриста в работата на брокера
Голяма част от въпросите, свързани със сделка с недвижимо имущество имат пряко или косвено отношение с правото. Затова, ако имате сериозен интерес към конкретен имот, попитайте брокера дали ползва юрист при проучване на обектите, които предлага. Ако отговорът е положителен, помолете за контакт с този юрист, за да получите информацията директно от него, защото при препредаването й, съвсем неволно тя би могла да бъде изменена.
Внимание: ако на въпроса ползва или не професионална юридическа помощ в работата си, брокерът отговаря уклончиво, не ви дава името и контактите на юриста с когото работи, това е ясен сигнал, че или трябва да смените брокера и/или да наемете адвокат, ако сте си харесали имот, предлаган от този посредник.
Най-често, брокерите се опитват да защитават интересите на двете страни в една покупко-продажба и в това няма нищо лошо. Когато дойде време за капариране и сключване на договор обаче е желателно да имате свой юрист, защото почти винаги има някакво противоречие между интересите на Продавача и тези на Купувача.
Внимание: ако брокерът настоятелно се опитва да убеди клиентите си, че участието на техен юрист само ще затормози сделката или открито възпрепятства присъствието му по време на преговори или изповядване на сделка, това е индикация за некоректно отношение.
Професионализъм и почтеност
Тези две качества изискват посредникът да даде възможност на клиента си, преди да вземе решение за сделка с имот, да провери предоставената информация, която трябва да е достоверна и изчерпателна, както и да обсъди предложенията в подходящо за него време и място. Ако брокерът не е уверен в данните, с които разполага, следва да информира клиента за това и да му обясни как, при какви условия и от кого могат да се проверят важните обстоятелства.
Добросъвестността в преговорите идействията се отнася за всички участници в сделките.Тя има решаващо значение в редица случаи. Например, поради недобросъвестно поведение и нарушаване на добрите нрави може да се претендира за недействителност на много сделки и действия. Това има пряко отражение както върху имуществото на съответните лица, както и върху доверието, с което се ползват в обществото. Съдилищата активно работят с понятието „добросъвестност“ и не са редки случаите, в които недобросъвестните губят собственост и други права, и са осъждани на разноски. Подчертавам необходимостта от добросъвестно поведение и от страна на клиентите – клиент, който си е позволил да излъже брокера си или е скрил важни за сделката обстоятелства, сам се е поставил в невъзможност да бъде коректно обслужен.
Последствия от съзнателна или несъзнателна лъжа от страна на брокера
Какво се случва когато посредникът, съзнателно или не, ни е излъгал или въвел в заблуждение? Носи ли отговорност той и/или посредническата агенция? Каква е отговорността на всеки от тях?
Следва да различаваме отговорността на физическите лица от тази на юридическите лица, като основно тук се включват фирмите.
Всеки един от нас,брокер или не, отговаря лично за собствените си думи и дела. Ако с думи или действия посредникът – физическо лице, съзнателно ви е въвел в заблуждение, на общо основание той носи и наказателна, и гражданска отговорност. Това означава, че може да бъде наказан и отделно да претендирате да бъдете обезщетени за претърпени вреди. Той носи отговорност към работодателя си, както и административна отговорност към институциите.
Отговорността на фирмата-посредник към клиента е съгласно законодателството и съгласно сключените договори. По принцип, договорите за посреднически услуги в сферата на недвижимите имоти нямат строго определена форма т.е. допустими са и устни уговорки. За да можете обаче при нужда да установите и докажете какви точно са те, е добре все пак да са направени в писмена форма. С други думи, има практическа необходимост от сключване на писмен договор за извършване на съответната услуга, в който ясно да бъдат определени правата и задълженията на страните.Основните норми за съдържанието му са описани в Закона за задълженията и договорите, Търговския закон, Закона за защита на потребителя, Закона за защита на конкуренцията и Наказателния кодекс.
Права на клиента
Едни от най-важните права на клиента във връзка с посредническите услуги при сделки с имоти, извършвани от търговец са:
- ПРАВО НА ИНФОРМАЦИЯ във връзка с предложение за договор – то включва задължение на търговеца да предостави на Клиента преди подписването на договор или предоставянето на обвързващо го предложение, информация за :
- основните характеристики на услугите;
- името/наименованието на фирмата си, седалището и адреса на управление, телефонен номер, електронния адрес и интернет страницата, ако има такива;
- крайната цена на услугите или начина на нейното изчисляване;
- условията за плащане и изпълнение;
- срока на договора или в случай, че той е безсрочен или в него е предвидена клауза за автоматично подновяване
- условията за неговото прекратяване.
- срочен договор се продължава само с изрично писмено съгласие на потребителя относно условията за продължаването му, а при липса на съгласие, след изтичане на срока, той се преобразува в безсрочен при същите условия.
Клиентът има право да прекрати безсрочния договор с едномесечно предизвестие, без да дължи неустойки за това. Нищожни са всички уговорки, които противоречат на предходните две изречения в този абзац.
- ФОРМА НА ИНФОРМИРАНОСТ: Всички документи във връзка с предоставената информация следва да станат част от договора, който се сключва между Посредника и Клиента.Търговецът е длъжен да предоставя информацията за стоката или услугата в писмена форма или по друг подходящ начин, който позволява възприемането й от потребителя. Когато се предоставя в писмена форма, информацията задължително трябва да е на български език и да е изразена в единиците на величините от Международната система единици SI.
- ЗАБРАНЕНИ СА НЕЛОЯЛНИТЕ ТЪРГОВСКИ ПРАКТИКИ: За такива се считат тези, които противоречат на изискването за добросъвестност и професионална компетентност и ако променят или е възможно да променят съществено икономическото поведение на клиента. Нелоялни са също заблуждаващите и агресивните търговски практики.
- ЗАБРАНЕНИ СА НЕРАВНОПРАВНИТЕ КЛАУЗИ: Такава е всяка уговорка във вреда на Клиента, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на Посредника и Клиента. Тази забрана не означава еднаквост в правата и задълженията – такава еднаквост поради тяхното естество не може да има. Примери за неравноправни клаузи са: възможност за едностранно променяне условията на договора на непредвидено в договора основание; едностранно повишение на цената на слугата без възможност на Клиента да се откаже, ако превишението е съществено; задължаване на клиента да изпълни своите ангажименти, дори и ако посредникът не изпълни неговите; изключва или възпрепятства правото на предявяване на иск, включително задължава потребителя да се обръща изключително към определен арбитражен съд, който не е предвиден по закон; ограничава необосновано средствата за доказване, с които потребителят разполага, или му налага тежестта на доказване, която съгласно приложимото право би трябвало да бъде за сметка на другата страна по договора; изключва или ограничава правата на потребителя, произтичащи от закон.
- РАЗИРАЕМО ОПИСАНИ КЛАУЗИ: Клаузите на договорите с клиентите трябва да бъдат съставени по ясен и недвусмислен начин.
- От 18.07.2017г. е в сила нова защитна норма в Закона за защита на потребителите, която е особено важна: Всяка клауза в договор, сключен между търговец и потребител, с която страните възлагат на арбитражен съд решаване на спор между тях, извън процедурата за алтернативно решаване на потребителски спорове по смисъла на този закон, е недействителна.
- МЪЛЧАЛИВО СЪГЛАСИЕ ИЛИ НЕСЪГЛАСИЕ: Липсата на отговор от страна на клиента относно доставката на стоки и услуги, които са предложени, не се смята за съгласие.
Когато Посредникът не е търговец, а физическо лице, правилата имат някои особености, но при всички случаи изискването за яснота в отношенията, разбираемост на договорните условия и добросъвестността са в пълна сила.
Всяка ситуация и съответно претенция има специфика, зависи от множество фактори и следва да бъде обект на индивидуална защита на съответното лице. Ако считате, че вашите права са нарушени, следва да потърсите професионална юридическа помощ, която да ви бъде оказана от избрания от вас адвокат.
Автор: адв. Росица Спасова от Адвокатска колегия - Варна
|
spasova@kazus.bg
|