Пазар на „купувачите“ или на „продавачите“? Какво е актуално за сектора на недвижими имоти в България?
Пазарът на недвижими имоти в България си остава най-сигурната инвестиция за средствата на българина. И продавачи, и купувачи следят внимателно тенденциите, за да планират по-правилно действията си. Време ли е да се купува жилище или е по-добре да се изчака? На какви цени да се продава един имот? Каква е ситуацията при офисите и търговските площи? Специално за Domaza Новини, анализ по темата направи един от експертите на агенция „Явлена“ – мениджърът „Пазарни проучвания“, Младен Митов.
Кой движи пазара на недвижими имоти в България?
 |
Младен Митов – мениджър „Пазарни проучвания“ в агенция „Явлена“: „Пазарът на недвижими имоти в България към днешна дата е на „плато“, както казваме ние. Това означава, че вече сме извървяли някакъв път до върха с ръста на цените и с голямото търсене, и в момента влизаме в една по-спокойна фаза, в която предлагането е доста по-голямо за сметка на търсенето. Другото характерно е, че движещата сила продължава да бъде задоволяването на жилищни нужди и закупуване на първи дом. Покупките с инвестиционна цел са доста по-малко. В София, Пловдив, Варна, Бургас и Стара Загора се забелязва едно успокоение на цените, забавяне на техния ръст, увеличаване на предлагането както на вторичния пазар, така и на първичния – т.нар. ново строителство, което ще продължава да нараства, но, така или иначе, имайки по-голям избор, купувачите забавят своето решение за покупка и сделките стават по-бавно“. |
Младен Митов допълва още една характеристика на пазара към днешна дата и тя е, че купувачите са склонни да дадат повече пари, но при доказано качество и ако се убедят, че наистина си заслужава да инвестират тези средства. Малкият отчетен брой реализирани сделки в по-големите областни градове експертът обяснява с факта, че пазарът се дефинира и от продавачите, и от купувачите, като последните завършват пазара, когато реализират сделка. В другите сегменти също има някакво оживление, казва той, но то е доста по-слабо и относителният дял на тези сделки е по-малък, спрямо жилищните имоти – къщи и апартаменти.
|
Младен Митов – мениджър „Пазарни проучвания“ в агенция „Явлена“: „Нещата са такива, каквито трябва да са. Етапът сега е много по-различен от този, който беше през 2007г.-2009г. Има и сериозен спад в броя на реализираните сделки с ипотека, въпреки ниските лихвени нива, но то е разбираемо. Все пак, масата купувачи, която е на пазара, не е безкрайна и не се увеличава като прогресия. Доста от хората, които имаха нужда от жилище, го закупиха, а жизненият цикъл на един имот или с други думи - престояването му при един собственик, по наши наблюдения е около десетина години. Така че, докато се извърти този цикъл и тези семейства решат да продават, и отново да купуват е необходимо време“.. |
Качествени ли са жилищата ново строителство в България и какво търсят купувачите?
По последни данни на Националния статистически институт, през месец юли 2019 г. индексът на продукцията в сектор „Строителство“ е нараснал с 1,7% спрямо предходния месец юни и с 4,3% в сравнение със същия период на 2018 г. Това е още един показател за успокояването на пазара, поради по-голямото предлагане и забавянето на ръста в цените. Макар че, по наблюдения и анализи на Младен Митов, купувачите имат пари и са склонни да дават по-големи суми, стига да бъдат убедени, че си заслужава. Те не са притиснати от обстоятелствата в началото на 2015 г. – 2016 г., когато пазарът се е възстановявал и е имало по-малко предложения на по-високи цени. Сега има възможности да се избират всякакъв вид жилища – ново или старо строителство, с какъвто и да било брой стаи, изложение, етаж и т.н., при различни цени.
|
Младен Митов – мениджър „Пазарни проучвания“ в агенция „Явлена“:„В последните 20-25 години строителството на жилищни сгради в България се промени много. Ако в първите години на 21 век и в края на миналия много от строителните материали са били на високи цени, сега те са достъпни за строителите. Освен това, нормативната база задължава предприемачите да влагат качествени материали, а купувачите са тези, които ще оценят един продукт и ще го купят. Интерес има към всякакъв вид нововъведения, стига те да са доказани и стига самият инвеститор да ги е изпълнил както трябва. Но мога да кажа, че качеството на строителния продукт сега, в сравнение с преди 15-20 години е в пъти по-добро: и като дограма, и като хидро- и топлоизолация, и като вертикални и хоризонтални щрангове, и като довършителни работи, и като фасади. Интерес има. Т.нар. „умните къщи“ обаче все още държат по-висока средна цена на кв.м, в сравнение с една стандартна сграда, която пак е изпълнена по съвременните изисквания. И все пак - „за всеки влак си има пътници“! Хората с по-големи възможности могат да си позволят такъв дом. Най-хубавото е, че пазарът предлага всичко за всеки. Това говори за един разумен, за един прозрачен пазар, който се развива според потребностите на купувачите и продавачите, и дори на банките, защото те също коригират своето поведение, според поведението на пазара“. |
Какво да очакваме от сектора на офиси и търговските площи?
Пазарът на жилищни недвижими имоти в България се движи от българите, а чуждестранните купувачи са единици. За сметка на това, те са по-активни като наематели на офиси и търговски площи. Но в този сектор има един проблем, за който разказва Младен Митов и той е, че в последните години, преди бума на жилищното строителство, в София, Пловдив, Варна и Бургас активно са се строили офис сгради. Сегментът се е пренаситил, а в скоро време предстои въвеждането в експлоатация на още около 500-600 000 кв.м офис площи само в столицата. Възможността за реализация на тези сгради, а именно запълването им с наематели, ще е доста трудна задача, смята експертът.
|
Младен Митов – мениджър „Пазарни проучвания“ в агенция „Явлена“: „Вече се забелязва увеличаване на процента незаети площи, защото не са малко случаите, в които една компания се премества от офис сграда клас Б в офис сграда клас А, но заемайки новата площ, тя освобождава старата, която, респективно, излиза на пазара. Така че, интерес има, но въпросът е дали ще има компании, които да поемат целия този инвентар от офиси, които в София са около 2 000 000 – 2 200 000 кв.м. Ние не сме Лондон, Париж или Берлин, за да очакваме, че тези площи са недостатъчни и да строим още много. По отношение на търговските площи, мисля, че е ясно за всички – и в моловете, и по търговските улици има текучество на наематели, които престояват по 3-4 месеца, освобождават обекта и той отново се появява в каталозите на агенциите за недвижими имоти“. |
Прогнози за състоянието на пазара на недвижими имоти в България през 2020 г.
|
Младен Митов – мениджър „Пазарни проучвания“ в агенция „Явлена“: „В началото на следващата година ще започнем леко да се спускаме от платото, на което се намираме в момента. Това ще рече, че продавачите трябва да са наясно с тази ситуация и да имат по-пазарни очаквания. Купувачите вече умеят да си правят сметката много добре, защото те движат пазара, както и наемателите. Оттук-насетне, говорим за едни спокойни цени, за това че формирането на всяка стойност /продажна или наемна/ ще се базира единствено и само върху конкретните качества на жилището или офиса, на неговото местоположение и т.н., а не на базата на някаква средна цена за района, например. Индивидуалните характеристики ще бъдат водещи“. |
