Пазарът на недвижими имоти в Унгария изпитва затруднения
Търсенето на недвижими имоти в Унгария рязко намалява
Снимка: www.ciee.org
23.10.2023 | 11:09
Обзор
Условията на пазара на недвижими имоти в Унгария бързо се влошават на фона на спадащото търсене и слабата строителна дейност, съчетани с влошеното състояние на икономиката. Индексът на цените на жилищата в национален мащаб е нараснал с 2,82% през годината до второто тримесечие на 2023 г., което представлява рязко забавяне спрямо годишните увеличения от 10,56% през първото тримесечие на 2023 г., 17,19% през четвъртото тримесечие на 2022 г., 24,12% през третото тримесечие на 2022 г. и 24,85% през второто тримесечие на 2022 г., според данни на Унгарската централна статистическа служба (KSH).
Когато се коригира с инфлацията, индексът се понижава с 15,6% през същия период. В Пеща, източната част на Будапеща, включваща около две трети от територията на столицата, се наблюдава най-голям спад на цените на годишна база от 35,62% през първото тримесечие на 2023 г. Следват Северната голяма равнина (-21,02%), Южната голяма равнина (-11,8%), Северна Унгария (-10,56%) и Южното Подунавие (-10,53%). По-умерен спад се наблюдава в Централна Трансданубия (-5,17%). За разлика от тях, само в Будапеща и Западна Трансданубия е отчетено минимално увеличение на цените - съответно с 3,47% и 1,15%. В национален мащаб средната цена на новите жилища през първото тримесечие на 2023 г. е 56,9 млн. форинта (147 297 евро), докато цените на жилищата от вторичния пазар са средно 26,2 млн. форинта (67 824 евро).
Когато се коригира с инфлацията, индексът се понижава с 15,6% през същия период. В Пеща, източната част на Будапеща, включваща около две трети от територията на столицата, се наблюдава най-голям спад на цените на годишна база от 35,62% през първото тримесечие на 2023 г. Следват Северната голяма равнина (-21,02%), Южната голяма равнина (-11,8%), Северна Унгария (-10,56%) и Южното Подунавие (-10,53%). По-умерен спад се наблюдава в Централна Трансданубия (-5,17%). За разлика от тях, само в Будапеща и Западна Трансданубия е отчетено минимално увеличение на цените - съответно с 3,47% и 1,15%. В национален мащаб средната цена на новите жилища през първото тримесечие на 2023 г. е 56,9 млн. форинта (147 297 евро), докато цените на жилищата от вторичния пазар са средно 26,2 млн. форинта (67 824 евро).
Търсенето на недвижими имоти в Унгария рязко намалява
През 2022 г. общият брой на сделките от вторичния пазар на недвижими имоти в Унгария е спаднал със 17,6% до 122 586 единици спрямо година по-рано, което е в рязък контраст с регистрирания през 2021 г. ръст от 19% на годишна база, според KSH. След това, през първото тримесечие на 2023 г., продажбите в сектора са спаднали още повече - с 64,7% на годишна база до едва 13 629 единици. При рязко намаляващо търсене не е изненадващо, че активността в жилищното строителство също спада. През първото полугодие на тази година завършените жилищни сгради в Унгария рязко намаляват с 19% на годишна база до 7 353 единици, докато разрешителните за строеж на жилища спадат с 38,6% на годишна база до 10 880 единици за същия период, според данни на KSH.
В момента, икономиката като цяло изпитва затруднения, като реалният БВП на страната намалява с 2,4% на годишна база през второто тримесечие на 2023 г. - най-резкият спад, наблюдаван от четвъртото тримесечие на 2020 г. насам. Европейската комисия очаква унгарската икономика да се разшири с едва 0,5% през тази година, което представлява рязко забавяне спрямо годишния растеж от 4,6% през 2022 г. и 7,2% през 2021 г. Всъщност, Международният валутен фонд (МВФ) е още по-песимистично настроен, като прогнозира реалният БВП на страната да се свие с 0,3% през тази година.
В момента, икономиката като цяло изпитва затруднения, като реалният БВП на страната намалява с 2,4% на годишна база през второто тримесечие на 2023 г. - най-резкият спад, наблюдаван от четвъртото тримесечие на 2020 г. насам. Европейската комисия очаква унгарската икономика да се разшири с едва 0,5% през тази година, което представлява рязко забавяне спрямо годишния растеж от 4,6% през 2022 г. и 7,2% през 2021 г. Всъщност, Международният валутен фонд (МВФ) е още по-песимистично настроен, като прогнозира реалният БВП на страната да се свие с 0,3% през тази година.
Местни колебания на цените на недвижими имоти в Унгария
Най-скъпите жилища в Унгария са в Будапеща и Пеща, където средните стойности на вторичния пазар през 2022 г. са достигнали съответно 48,3 милиона форинта (125 034 евро) и 44,1 милиона форинта (114 162 евро). В района на Трансданубия средната цена е 27 млн. форинта (69 895 евро) в централната част, 26,2 млн. форинта (67 824 евро) в западната част и 18,2 млн. форинта (47 114 евро) в южната част. Най-евтините жилища в страната са в района на Голямата равнина и северния район. В Северна Унгария средната цена на жилищата през 2022 г. е била 13,7 млн. унгарски форинта (35 465 евро), докато в Северната голяма равнина тя е била около 16,2 млн. унгарски форинта (41 937 евро), а в Южната голяма равнина - 16,9 млн. унгарски форинта (43 749 евро). Голямата концентрация на чуждестранни купувачи на недвижими имоти в Будапеща е една от основните причини за огромната разлика в цените между града и цялата страна.
Купуването на жилища в Унгария от чужденци остава слабо
През 2022 г. чуждестранните инвеститори, които не са граждани на Европейския съюз, Европейското икономическо пространство (ЕИП) или Швейцария, са извършили едва 2524 покупки на жилища в Унгария. Това представлява само около 2% от общия брой сделки през миналата година. Будапеща остава любимата дестинация на чуждестранните инвеститори, на която се пада повече от половината от търсенето на имоти от чужбина.
Район 7 е най-популярното място за чуждестранните купувачи, следван от районите 6 и 8. Градовете и селата в окръзите около езерото Балатон също са търсени, като представляват над 10% от чуждестранния интерес. През последните три години обаче покупките от чуждестранни граждани рязко са намалели, главно поради ограниченията за пътуване, свързани с пандемията от COVID-19. Преди това броят им е нараствал непрекъснато - от 3207 покупки през 2017 г. до 3529 покупки през 2018 г. и накрая до 3753 покупки през 2019 г. Повече от половината от общия брой са били китайски граждани, следвани от граждани на ЕС (22%), предимно германци. Други големи групи купувачи са били израелци (11%), руснаци (4%) и турци (2%).
Унгарското законодателство изисква покупките на недвижими имоти да се сключват чрез частен договор (договор за покупко-продажба), преподписан от адвокат. Неунгарските граждани трябва да получат одобрението на съответната административна служба, за да закупят имот като частно лице. Повечето чужденци трябва да получат разрешение в рамките на 2-3 месеца. А повечето адвокати съветват чуждестранните граждани да създадат дружество, регистрирано в Унгария, за да закупят имот. В този случай не е необходимо разрешение. Това е сравнително бърза и лесна процедура (отнема 1-2 дни) и всички разходи могат да бъдат отписани.
Район 7 е най-популярното място за чуждестранните купувачи, следван от районите 6 и 8. Градовете и селата в окръзите около езерото Балатон също са търсени, като представляват над 10% от чуждестранния интерес. През последните три години обаче покупките от чуждестранни граждани рязко са намалели, главно поради ограниченията за пътуване, свързани с пандемията от COVID-19. Преди това броят им е нараствал непрекъснато - от 3207 покупки през 2017 г. до 3529 покупки през 2018 г. и накрая до 3753 покупки през 2019 г. Повече от половината от общия брой са били китайски граждани, следвани от граждани на ЕС (22%), предимно германци. Други големи групи купувачи са били израелци (11%), руснаци (4%) и турци (2%).
Унгарското законодателство изисква покупките на недвижими имоти да се сключват чрез частен договор (договор за покупко-продажба), преподписан от адвокат. Неунгарските граждани трябва да получат одобрението на съответната административна служба, за да закупят имот като частно лице. Повечето чужденци трябва да получат разрешение в рамките на 2-3 месеца. А повечето адвокати съветват чуждестранните граждани да създадат дружество, регистрирано в Унгария, за да закупят имот. В този случай не е необходимо разрешение. Това е сравнително бърза и лесна процедура (отнема 1-2 дни) и всички разходи могат да бъдат отписани.
Умерена доходност от наеми на недвижими имоти в Унгария
Брутната доходност от наеми на жилища в Будапеща е умерено добра и варира от 3,5 % до 8 %, като средната за града е 5,12 % през второто тримесечие на 2023 г., въз основа на проучване на „Global Property Guide“. В други унгарски градове е значително по-различно: в Дебрецен варира между 4,47% и 5,43%, като средната за града е 5,06%; в Печ е между 4,47% и 6,45%, като средната за града е 5,37%; в Nyíregyháza е от 4,11% до 5,88%, а средната за града е 4,94% и в Кечкемет доходността от наеми варира от 4,62% до 5,45%, при средна стойност 4,95%.
След като през последните години рязко спаднаха поради ограниченията за пътуване, наложени с цел ограничаване на разпространението на коронавируса, както и новите правила, ограничаващи отдаването под наем чрез Airbnb, наемите на апартаменти в Унгария отново се повишават. През август 2023 г. стойностите им са нараснали с 12,43% спрямо същия период на миналата година, според последния анализ на KSH-ingatlan.com. В Будапеща ръстът е от 12,55% за същия период. Въпреки това, когато се коригират спрямо инфлацията, се оказва, че наемите, всъщност са намалели съответно с 3,43% и 3,27%.
След като през последните години рязко спаднаха поради ограниченията за пътуване, наложени с цел ограничаване на разпространението на коронавируса, както и новите правила, ограничаващи отдаването под наем чрез Airbnb, наемите на апартаменти в Унгария отново се повишават. През август 2023 г. стойностите им са нараснали с 12,43% спрямо същия период на миналата година, според последния анализ на KSH-ingatlan.com. В Будапеща ръстът е от 12,55% за същия период. Въпреки това, когато се коригират спрямо инфлацията, се оказва, че наемите, всъщност са намалели съответно с 3,43% и 3,27%.
Изтеглете безплатното приложение DOMAZA
