Анализ на пазара на недвижими имоти в Испания през 2023 г. и очаквания за 2024 г.
Краткосрочни наеми на недвижими имоти в Испания
Снимка: Wikipedia
12.12.2023 | 10:23
Обзор
2023 г. ще завърши с привидно противоречив баланс на пазара на недвижими имоти в Испания: ипотеките намаляват, а обемът на сделките страда след една толкова значителна година като 2022 г. Въпреки това, цените продължават да се повишават, водени от търсенето, което все още е по-високо от намаляващото предлагане. Жилищният закон не само не успя да постигне целите, поставени от правителството, но имаше опустошителен обратен ефект: той беше предназначен да реши проблема с наемите, а доведе до непознати нива на страдание за наемателите. Новата регулация срина предлагането, а цените продължиха да растат рязко. Освен това, се наблюдава значително преминаване от постоянни към сезонни наеми, което още повече затруднява достъпа на наемателите до жилища, особено на семействата с деца, пише „Idealista“. Очаква се тези тенденции да продължат и през 2024 г.
Цени на пазара на недвижими имоти в Испания
Намаляването на цените, което мнозина очакваха през тази година, не се случи, а разходите за покупка на жилища в Испания са се увеличили със 7%. На някои много динамични пазари, като Мадрид или Барселона, цените достигнаха изключително високи нива, поради което увеличението е по-умерено и по-близко до инфлацията. Тенденцията на нарастване е много по-отчетлива в Средиземноморската дъга и Балеарските острови, което вероятно се дължи на международното търсене от инвеститори с висока покупателна способност. В Аликанте и Палма де Майорка цените са се повишили с 15%, във Валенсия с 14%, а в Малага с 13%. В условията на активно търсене, нарастващ брой домакинства и слабо предлагане, ценовият натиск ще продължи да нараства през 2024 г. на най-динамичните пазари, докато на останалите вероятно ще се наблюдава стабилизиране или лек спад, прогнозират експертите.
Големите градове продължават да бъдат важен източник на търсене, въпреки че то се измества към предградията. Въздействието на повишаването на лихвените проценти се оказва по-малко от очакваното. Половината от сделките се сключват без ипотека. По данни на „Idealista“, повече от половината купувачи вече имат друг собствен имот, което прави сделката по-лесна и по-евтина.
Сделки с недвижими имоти в Испания
През 2023 г. ще бъдат сключени малко под 600 000 сделки, което представлява значителен спад спрямо 2022 г. - между 8 и 10 %. Въпреки това, данните за продажбите през първите три тримесечия са високи - с 19% по-високи от тези през първите девет месеца на 2019 г. и същите като продадените през 2017 г. Ефектът на стъпката, дължащ се на сравнението с година с толкова голяма активност като 2022 г., е причина за привидното противоречие между много големия спад и факта, че 2023 г. по отношение на продажбите е една от най-добрите години през последните 15 години. През 2024 г. вероятно ще станем свидетели на обичайния сценарий, тъй като няма прогнози за внезапна поява на големи струпвания на жилища в най-търсените райони. Дори и така, част от търсенето, което е било оттеглено в очакване на значителен спад на цените, който не се е случил, може да се активира, което би могло да увеличи напрежението на пазара и да тласне цените нагоре с по-голяма сила.
Ипотеки
Броят на сключените ипотечни кредити е намалял значително и се очаква да приключи 2023 г. със спад от над 25% на годишна база, като цените продължават да се покачват до нива, невиждани от 2016 г. насам. Смесените ипотеки (с първоначален фиксиран срок от 3, 5 или 10 години) бяха тазгодишното откровение и вероятно ще затвърдят позицията си на най-използван продукт през първите тримесечия на 2024 г. Въпреки увеличението на разходите за финансиране, банките не са „затворили кранчето“ и продължават да се конкурират помежду си, за да предложат най-изгодните ипотечни кредити за тези, които отговарят на необходимите рискови критерии. През 2024 г. не се очаква този апетит да намалее, но не се знае дали тенденцията в лихвените проценти позволява дори известна радост с понижаване на цените или напротив - икономическата ситуация ще принуди банките да бъдат по-рестриктивни в кредитната си политика.
Последните решения на ЕЦБ относно лихвените проценти попречиха да се прогнозира поведението на Euribor през следващите 12 месеца. Въпреки че вече има обща тенденция, залагаща на по-ниски лихви, едва ли това ще се случи в краткосрочен и средносрочен план, а през първата половина на 2024 г. дори е възможно ново повишение. На пазара все още има твърде много несигурности, които не биха подкрепили предстоящо понижение на индекса, като например инфлацията, която все още е на високи нива; геополитическата ситуация; настъпването на зимата и следващото я повишаване на търсенето на енергия; увеличението на заплатите или правителствените мерки за противодействие на ефекта от инфлацията. В най-добрия случай, бихме могли да станем свидетели на облекчаване през втората половина на годината, така че домакинствата с променливи ипотечни кредити трябва да планират икономиите си с очакването, че ще видят намаление на вноските си най-рано през 2025 г. Ако има понижение, то вероятно ще бъде минимално (не по-ниско от 3%), освен ако Европа не навлезе в по-силна рецесия, засягаща заетостта, и това не се отрази по-бързо на инфлацията, което би принудило ЕЦБ да действа бързо.
Наеми на недвижими имоти в Испания
Наемите продължават да бъдат основният проблем за сектора. Приетият през май закон за жилищното настаняване, вместо да облекчи или реши проблемите, които пазарът влачи от четири или пет години след постепенното затягане на регулациите, имаше отрицателен ефект: обемистата свръхрегулация доведе до намаляване на пазара на недвижими имоти под наем в Испания до нива, невиждани през последното десетилетие. През тази година високите цени бяха утежнени от изчезването на голяма част от предлагането, което засили безпокойството сред търсещите жилище. В края на ноември наемането на имот беше с 9,2% по-скъпо, отколкото преди година, като достигна 11,9 евро/кв.м. На големите пазари повишението на цените е още по-значително и достига 21,6% във Валенсия, 19,3% в Палма, 15,2% в Малага, 14,4% в Барселона и 12,4% в Мадрид. По същия начин предлагането на жилища за постоянно отдаване под наем е намаляло с 12% през същия период и продължава да спада рязко на основните пазари, като спадът е 26% в Мадрид, 23% в Малага и 12% в Барселона.
Краткосрочни наеми на недвижими имоти в Испания
През втората половина на годината и след одобрението на Закона за жилищното настаняване, сезонните наеми навлязоха силно, превръщайки се в любима опция на много собственици, които решиха да изтеглят имотите си от пазара и ги върнаха с тази краткосрочна опция, която не попада в обхвата на Закона за жилищното настаняване. В края на третото тримесечие този вид отдаване под наем вече съставляваше 10% от общото предлагане в Испания и отбеляза ръст от 40% през последната година. Този тип наеми вече съставляват 32% от всички наеми в Сан Себастиан и 28% в Барселона, докато в Мадрид те все още са 11%, а в Малага - 15%. Всичко сочи, че тези проценти ще нараснат през последното тримесечие на годината и че тежестта на сезонните наеми ще продължи да се увеличава на големите пазари, което допълнително ще намали възможностите за домакинствата, които искат да се установят там, ще повиши цените и ще затегне изискванията към наемодателите, които при по-малко жилища на пазара и повече хора, които ги търсят, ще се ориентират към профили, които им предлагат по-голяма правна сигурност срещу неплащане.
Рентабилност
Сред столиците на испанските провинции Мурсия и Ллейда предлагат най-висока възвръщаемост за инвеститорите, които купуват инвестиционен имот, за да го пуснат на пазара за отдаване под наем - съответно 8,3 % и 8 %, следвани от Уелва - 7,6 %. С доходност над 7% са Хаен (7,3%) и Кастелон (7%). От друга страна, Сан Себастиан е градът с най-ниска рентабилност (3,8%), следван от Палма (4,5%), Памплона и Ла Коруня (4,7% и в двата града), Кадис и Понтеведра също споделят същия процент (4,8%). В Мадрид рентабилността достига 5,2 %, а в Барселона - 5,8 %. За 2024 г. рентабилността може да се увеличи на много динамични пазари като Мадрид или Барселона поради очакваните по-високи темпове на растеж на пазара на наеми в сравнение с пазара на недвижими имоти. Обратно, рентабилността вероятно ще остане стабилна или дори леко ще намалее в други райони с по-слабо търсене.
В Испания усилията за наемане на жилище са по-високи от тези за покупка. За да не се изразходват повече от 30% от доходите за наем (максимален препоръчителен размер), е необходимо семейството да печели 31 550 EUR нетно годишно, докато при покупка вноската по ипотеката изисква 21 561 EUR нетно, въпреки че съществува бариерата да се плати предварително 30% от стойността на жилището. С други думи, наемането изисква 46% повече доходи, но елиминира необходимостта от предварителни спестявания. Наемателите плащат повече от тези, които плащат ипотечни кредити, което затруднява спестяването и ги възпрепятства да се решат да станат собственици на жилище. Най-добрият начин да се прекъсне този порочен кръг е чрез промяна в политиките за отдаване под наем, която значително да увеличи предлагането на жилища под наем, като облекчи натиска върху наемните жилища и постигне тенденция към намаляване на цените, което ще увеличи възможностите на семействата да спестяват за първоначална вноска в бъдеще.
Изтеглете безплатното приложение DOMAZA
