Недвижими имоти в Израел: особености, цени и предимства
Редакцията на Domaza съвместно с експерт от агенция за недвижими имоти ADKInvest Нина Каплан дава анализ на това как изглежда имотният пазар в Израел днес, какви обекти и в кои региони се търсят най-много.
Недвижими имоти в Израел: инвестиционни перспективи
Често израелският пазар се разглежда именно като възможност за изгодни инвестиции в недвижими имоти. Истински «бум» на цените в Израел се случи, в частност, благодарение на интереса на чуждестранните купувачи. Докато в повечето държави в Европа се наблюдаваше спад в цените на имотите по време на световната икономическа криза през 2008 година, пазарът на Израел отбеляза значителен подем. Както сочи статистиката, през последните 10 години цените в Израел се увеличиха с 200-250%. И този растеж продължава, въпреки мерките на властите за "охлаждане" на пазара.Именно по време на световната криза Централната банка на Израел намали лихвените проценти по кредитите. Местните и чуждите граждани веднага съзряха в тези икономически условия добри перспективи: покупката на недвижим имот стана по-изгодна инвестиция, отколкото депозит в банка. В резултат на това стагнацията на пазара отстъпи място на «експлозивния» растеж, а Израел се сдоби с репутацията на изгодна и сигурна дестинация за инвестиране в недвижими имоти.
Нина Каплан, брокер от агенция за недвижими имоти ADKInvest:
«Финансовите инвестиции в жилищни имоти водят до приходи както в резултат на нарастващите цени на недвижимите имоти в Израел, така и в резултат на отдаването под наем на недвижими имоти (дългосрочно или краткосрочно). В дългосрочна перспектива цените на имотите в Израел нарастват. Изключение са дребните катаклизми, но те могат да бъдат изчаквани благодарение на стабилните доходи от отдаване на имота под наем. След това растежът на цените на недвижимите имоти се завръща към обичайната си тенденция. Наемният бизнес в Израел е доста перспективен сегмент, тъй като населението на страната продължава да расте (репатрииране, ръст на раждаемостта), в резултат на което се увеличава търсенето на апартаменти за дългосрочен наем».
По този начин, собственикът на недвижим имот в Израел в средносрочен план може да разчита на пасивна печалба от разликата между покупна и продажна цена, която може да бъде значителна.
Освен естествените причини, поради които в Израел нараства търсенето на недвижими имоти под наем, важно е да се вземе предвид и туристическият поток – израелският пазар отваря широки възможности за организиране на аренден бизнес. По данни на Централното статистическо бюро на Израел, само в периода от януари до юли 2017 година страната е била посетена от над 2,1 млн. чуждестранни туристи – това е с 25% повече в сравнение със същия период на 2016 година.
Нина Каплан, брокер от агенция за недвижими имоти ADKInvest: «Както и в други страни, в Израел също има няколко възможности за получаване на печалба на наемния пазар. При отдаване на имот за дългосрочен период (мин. 1 година), може да разчитате на доходи от 3,5-5% годишно. Колкото по-скъпи са едни имоти, толкова по-малко печалба те носят, но пък от друга страна техните собственици имат по-малко грижи, тъй като скъпи апартаменти се наемат от платежоспособни клиенти, което предполага минимум евентуални проблеми.
Вторият вариант за инвестиции е покупка не на един, а на няколко обекта, но на по-достъпни цени. В този случай собственикът може да разчита на по-висока печалба, но същевременно с това трябва да е подготвен, че потенциалните му наематели ще са от по-неблагонадеждните сегменти на населението. Съответно, това означава голяма вероятност да се сдобиете с проблем като неплатежоспособен клиент.
Отдаването на апартаменти под наем на туристи ще донесе повече печалба, но пък води до по-големи рискове. Този начин на инвестиции е разпространен сред чуждестранните купувачи: те ползват имотите си за почивка само няколко месеца в годината, а през останалото време ги отдават под наем на туристи чрез управляваща компания. Нашата агенция също извършва услугата „Управление на недвижими имоти“. Обикновено, при отдаване на имот за дългосрочен наем, стойността на услугата е в размер на един месечен наем годишно, а при краткосрочен наем – 10% от наемната цена».
Предлагаме да анализирате колко струват и как изглеждат най-търсените недвижими имоти в Израел от каталога на агенция ADKInvest в портала Domaza:
Апартамент в Нетания
55 м2, €404 770 (€7359/м2) 2 стаи, 1-ва линия, морска гледка |
Апартамент в Нетания
154 м2, €654 770 (€4252/м2) 5 стаи, район Ир Ямим, морска гледка |
Апартамент в Нетания
156 м2, €1 110 000 (€7115/м2) 4 стаи, луксозен апартамент в най-престижната новопостроена сграда в Нетания Мигдал Давид |
Апартамент в Нетания
154 м2, €738 100 (€4 793/м2) 5 стаи, морска гледка, тераса, престижен район НАТ600 |
Популярни региони за покупка на недвижими имоти в Израел
Предимството на Израел е в разнородността на имотния пазар – тук се предлагат обекти и цени за всеки вкус. Тенденциите и нивото на търсене тук варират в значителна степен в зависимост от региона: в популярните курорти цените и доходността на имотите са по-високи, а по-евтините предложения са „базирани“ далеч от крайбрежието и туристическите места. Предвид тази особеност, много е важно преди покупката на имот да определите ясно инвестиционните цели и собствените си предпочитания.Нина Каплан, брокер от агенция за недвижими имоти ADKInvest: «Най-привлекателни за инвестиции и живеене са крайбрежните градове на Израел, сред които специално място заема Нетания, където аз и агенцията, която представлявам, предлагаме имоти на нашите клиенти. Недвижимите имоти в Нетания са на по-достъпни цени в сравнение с Тел Авив и Херцлия. В същото време, Нетания не отстъпва на другите градове нито по отношение на качеството на строителството, нито по отношение на рентабилността.
Търсенето на недвижими имоти в Нетания от страна на чуждестранните купувачи е високо и стабилно. В частност, французите си купуват имоти в Нетания, поради което градът неофициално се нарича «израелската ривиера». Популярността на Нетания е обусловена от няколко фактора: 13,5 км поддържани плажове са признати за едни от най-добрите в цял Израел. Освен това, изгодното местоположение и добрите транспортни връзки позволяват на местните жители по оптимален начин да планират пътуванията си до която и да е част на страната. Собствениците на имоти в Нетания са задоволени и от градската инфраструктура: многобройни кафенета, ресторанти, търговски центрове, театър, кино, планетариум и ежедневни концерти и фестивали на морския бряг и основните площади на града».
Говорейки за най-добрите локации на израелския пазар от инвестиционна гледна точка, експертите открояват няколко региона:
- Тел Авив. Тук се намират най-скъпите недвижими имоти в страната, именно тук цената на квадратен метър при апартаментите може да достига $10000-20000, а обектите с гледки достигат и до $30000 за 1 м2. Пазарът за краткосрочни наеми в Тел Авив е развит много добре – търсенето на обекти от различен тип клас обикновено превишава предлагането;
- Херцлия. Разположен между Тел Авив и Нетания, град Херцлия се превърна в един от най-скъпите пазари в страната: около $4600-12800 за 1 м2. Най-скъпите обекти тук, както и в другите курорти, се намират в непосредствена близост до морето, докато апартаментите далеч от морето се предлагат на по-достъпни цени;
- Нетания. Този град е най-големият израелски морски курорт на средиземноморското крайбрежие, затова и цените на имотите тук до голяма степен зависят от близостта до плажа. Средните цени на апартаментите в Нетания могат да достигат близо $6000 за 1 м2, но се срещат и по-евтини обекти;
- Бат Ям. Гражданите на Франция и Русия спряха своя избор на имотния пазар на Бат Ям – южният съсед на Тел Авив. Купувачите предпочитат този град защото се намира близо до Тел Авив и заради по-евтините цени на недвижимите имоти: тук средната цена на квадратен метър при покупка на апартаменти варира между $5000-8000;
- Иерусалим. В столицата Иерусалим и околностите имоти си купуват почитателите на културното наследство. Цената на апартаментите в Иерусалим е силно зависима от местоположението, тя може да варира в диапазона $4500-11500 за 1 м2.
Процес на покупка на недвижими имоти в Израел
Чуждестранните граждани имат право да купуват недвижими имоти в Израел. Важно е да се знае, че в Израел съществуват два типа собственост върху земя – частна и държавна. Купувайки имот, разположен върху земя, която е държавна собственост, купувачът оформя дългосрочен наем на парцела (за 25, 49 или 99 години). За частните парцели земя, които в Израел са само 8%, това ограничение не се прилага.При сделки с недвижими имоти в Израел задължително се наема адвокат. Компетентният адвокат ще ви помогне както с оформянето на договора за покупко-продажба на недвижим имоти и регистрация на правата за собственост, така и с въпроса за прехвърляне на паричните средства от чужбина. За правилен избор на имот, ефективни преговори и изгодна покупка е препоръчително участието на професионална и опитна официална агенция за недвижими имоти, разположена на територията на Израел и специализирана в имотите на интересуващия ви град.
Важно! В повечето случаи за покупка на недвижим имот в Израел чужденецът трябва да разполага само със задграничен паспорт, парични средства и надеждни представители в лицето на адвокат и опитна агенция за недвижими имоти.
За покупка на недвижим имот в Израел чужденецът трябва:
- с помощта на агенция за недвижими имоти да подбере няколко подходящи обекта;
- да подготви средства за покупка на имот (за да плати по сделката купувачът трябва да отвори сметка в израелска банка. Той може да направи това сам или да повери тази задача на своя адвокат);
- да потвърди произхода на средствата (това е необходимо за зачисляване на паричните средства по сметка в израелска банка);
- задължително да пристигне в страната, за да види на живо обектите и да направи окончателен избор;
- да подпише договор за покупко-продажба на недвижим имот в Израел (при подписване на договора за покупко-продажба на продавача се превежда първата вноска - от 15 до 30% от сумата);
- да плати за услугите на адвоката и брокера;
- да плати остатъка от сумата по сделката (сроковете зависят от договорките между двете страни и сроковете за освобождаване на имота или завършването на строежа);
- да регистрира правото на собственост върху имота (извършва се от адвокат);
- да плати данък върху покупката на недвижим имот.
Данъци върху покупка на недвижими имоти в Израел
В Израел съществува данък върху покупката на недвижими имоти, задължени са да го плащат както местните граждани, така и чуждестранните купувачи. Данъчното облагане на сделките с недвижими имоти за чужденци и израелски граждани се прилага по-различен начин: за всяка категория купувачи е налице собствена прогресивна скала.Данъци върху покупка на недвижим имот за граждани на Израел |
Данъци върху покупка на недвижим имот за чужденци |
|
|
Нина Каплан, брокер от агенция за недвижими имоти ADKInvest: «Размерът на данъка върху покупката в Израел не зависи от това какъв е предметът на договора за покупко-продажба – ново строителство или имот от вторичния пазар. За чуждестранните граждани, които са купили първото си жилище в Израел и са били репатриирани в страната в рамките на 18 месеца от датата на покупка, законодателството предвижда възможност за отсрочка при плащане на данъка до датата на репатрииране и последващо плащане на данъка вече по скалата за граждани на Израел. Също така, в случай на планове за бъдещо репатрииране, има възможност данъкът да се плати по скалата за чужденци, а след репатрииране да бъде направено преизчисляване на данъка по скалата за граждани на Израел, като по този начин да се върнат част от средствата».
Предлагаме на база реален обект на компания ADKInest от каталога в портала Domaza да анализирате как се различават данъците върху покупка на имот в Израел за чужденци и местни граждани:
Разглеждан пример:
Апартамент в Нетания 154 м2, €738 100 (€4 793 за 1 m2) |
Данък за гражданин на Израел:
Върху сумата до ≈ €377383 — €0 данък (0%); Върху сумата от ≈ €377383 до ≈ €447591 — ≈ €2457 данък (3,5%); Върху сумата от ≈ €447591 до ≈ €738100 — ≈ €14525 данък (5%); Общо: ≈ €16982 евро. Данък за чужденец:
Върху сумата до ≈ €1154812 — ≈ €36905 (8%). Общо: ≈ €36905 евро. |
По-подробна информация за данъците върху недвижими имоти в Израел и стойността на годишната им поддръжка може да намерите в други материали, публикувани на нашия портал. Също така, може да се консултирате с експерти на пазара на недвижими имоти в Израел, като изберете специалист от Каталога компании в Domaza.
Недвижими имоти в Израел: предимства за чуждестранните купувачи
Основните предимства на пазара на недвижими имоти в Израел са откритостта към чужденците, държавна защита на сделките с новостроящи се имоти и положителни инвестиционни перспективи. По закон, всеки желаещ може да си купи недвижим имот в Израел. Също така предимството е във възможността на чужденците да получават ипотечни кредити в израелски банки (до 50% от стойността на имота).Нина Каплан, брокер от агенция за недвижими имоти ADKInvest: «Все по-голям интерес у инвеститорите предизвикват имотите в строеж в Израел. Такива обекти могат да бъдат закупени не само на етап строителство, но и на стадий проект. Колкото по-ранен е този стадий, толкова по-евтино ви излиза апартаментът, съответно, инвестицията е по-изгодна. Нашата агенция за недвижими имоти ADKInvest работи само с опитни и надеждни строителни фирми, доказали се през годините. Благодарение на заслужената репутация, нашите клиенти не прекъсват сътрудничеството си с нас след първата сделка. Поддържайки връзка с нашата агенция, постоянните ни клиенти първи получават информация за привлекателни проекти и купуват имоти за лични нужди или за инвестиционни цели».
Купувайки имот в строеж, чуждестранният гражданин може да бъде сигурен в инвестиционната безопасност. Според местното законодателство, строителните фирми в Израел са задължени да предоставят на купувача банкови гаранции, както и да обезпечават сигурността на средствата и рентабилността на проектите. Освен това, покупката на недвижим имот на стадий утвърден проект има и други «плюсове»:
- няма нужда да инвестирате цялата сума наведнъж – тя се внася на части на всеки етап от строителството;
- по време на строителството цената на имота вече нараства без каквито и да било грижи и допълнителни разходи (средно, за периода на строителството, от момента на започване до въвеждане в експлоатация, цената се увеличава с 25-30%);
- могат да бъдат направени определени промени в разпределението и вътрешния интериор на жилището, в зависимост от вашите собствени нужди и вкус;
Важен момент: покупката на недвижим имот в Израел не дава правото на претендиране за статут ВНЖ/ПМЖ или гражданство на тази държава. По останалите въпроси правата на чуждестранните граждани на имотния пазар на практика не се различават от правата на израелците, което представя Израел в изгодна светлина в сравнение с някои други пазари.