Регламентацията на възможността едно лице да закупи и притежава земя в България беше обект на множество спорове. Земята продължава да е едно от най-ценните блага и може да бъде източник на добра печалба, ако умело се управлява. Това е причината интересът към придобиването на този вид собственост да не стихва и все по-често чужди граждани се интересуват каква е възможността да купят земя в България, с различен статут.
 

Коя земя може да се придобива от граждани или фирми?

Никое физическо или юридическо лице в България не може да придобие земя, която е изключителна държавна, публично-държавна или общинска собственост. Съобразно Конституцията на РБългария изключителна държавна собственост са: подземните богатства, крайбрежната плажна ивица, републиканските пътища, както и водите, горите и парковете с национално значение, природните и археологическите резервати, определени като такива със закон. За да има земята публичен характер, ако не е изключителна държавна собственост, е необходимо, съгласно Закона за държавната собственост или съгласно Закона за общинската собственост, да е обявена с акт за държавна, общинска или публична собственост, при което се прави вписване в специални регистри. Статутът на някои имоти може да се окаже със спорен характер и това обстоятелство е от значение при извършване на сделки.

Всяка земя, която не е публична държавна или общинска собственост и не е изключителна държавна собственост, по принцип, може да бъде предмет на прехвърлителна сделка – в това число частна държавна или частна общинска собственост също може да бъде придобита от граждани или фирми, разбира се по утвърдения за такива имоти  ред.
 

Земеделска земя

Земеделска земя НЕ може да бъде притежвана от: политическите партии и организации, движения и коалиции с политически цели, и граждани на чужди държави, като тук има някои особености.

1. Чужденци, които не са граждани на друга държава-членка на ЕС или Европейското икономическо пространство, както и чуждестранни юридически лица, регистрирани в такива държави, могат да придобиват право на собственост върху земеделска земя само при условията на международен договор, ратифициран по реда на чл.22, ал.2 от Конституцията на РБългария, обнародван и влязъл в сила, а чуждестранните физически лица - и при наследяване по закон.

2. Граждани на държавите-членки на ЕС и на държавите-страни по Споразумението за Европейското икономическо пространство, както и търговски дружества, регистрирани в такива държави, могат да придобиват право на собственост върху земеделски земи при условията на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ).

От 2014г. влезе в сила забрана, която гласи, че не могат да придобиват и да притежават право на собственост върху земеделски земи:

-       търговски дружества, в които съдружниците или акционерите са пряко или косвено дружества, регистрирани в юрисдикции с преференциален данъчен режим (това са т.н. офшорни компании);

-       търговски дружества, регистрирани в България или в чужбина, в които съдружници или акционери са чужденци, които не са граждани на Европейския съюз или Европейското икономическо пространство и не са граждани на държави, за които е в сила международен договор, който да им дава право да притежават земеделска земя в България;

-       акционерни дружества, които са издали акции на приносител – тук Законът не прави разлика дали това са дружества, регистрирани в България или в чужбина.

Критерий „уседналост“

С чл.3в ал.1 от ЗПЗЗ се даде право на фирми и на физически лица, установени или пребивавали в България повече от 5 години, да придобиват земеделска земя.

С чл.3в ал.2 се даде право и на фирми, регистрирани в България преди по-малко от 5 години, да придобиват земеделска земя, ако съдружниците са се установили в България преди повече от 5 години. 
 

Т.е. въведе се критерий уседналост на лицата за преценка на правото им да придобиват и притежават земеделска земя в България – необходимо е фирмата да е регистрирана в страната преди повече от 5 години или нейните собственици да пребивават, или да са се установили в България преди повече от 5 години, като едновременно с това е необходимо съдружниците/акционерите в такива фирми да не са пряко или косвено дружества, регистрирани в зони с преференциален данъчен режим.

         
След изтичането на срока от 7 години, определен в Договора за присъединяване на България към Европейския съюз, т.е. от 01.01.2014г. право да придобиват и притежават земеделска земя в България имат:

           -  всички български граждани, както и гражданите на ЕС, ЕИО и на трети държави, които са се установили в България преди повече от 5 години и

          -    всички търговски дружества, които не са издавали акции на приносител и на които съдружниците/акционерите не са пряко или косвено свързани със зони с преференциален данъчен режим, и същевременно са регистрирани преди повече от 5 години в България или съдружниците/акционерите на които са се установили преди повече от 5 години в страната.

Когато преди изтичане на срока, определен в Договора за присъединяване на РБългария към Европейския съюз чуждестранните лица престанат да извършват дейност като самостоятелно заети земеделски стопани, те са длъжни в рамките на 3 години да прехвърлят земята на лице, което има право да я притежава;

-       Земеделска земя може да бъде придобита и по наследство по закон от всяко физическо лице – ако чужденец, който няма право да придобива такава земя чрез сделка е придобил по наследство по закон, е длъжен да прехвърли наследената земя на лице, което може да направи в 3-годишен срок от придобиване на наследството.

-       След изтичане на 3-годишния срок за прехвърляне, държавата може да упражни право на изкупуване.

Трябва да не се забравя, че купуването на земеделска земя с идеята да бъде сменен статутът й с цел застрояване, може да се окаже неосъществима идея относно някои земеделски имоти. Необходимо е, преди предприемането на такива действия, да се направи сериозно проучване дали това е възможно. Важно значение при преценяване на опциите за промяна на статута на земята имат:
- Законът за опазване на земеделските земи,
- Законът за устройство на черноморското крайбрежие,
- Законът за устройство на територията,
- влязъл в сила Общ устройствен план за съответната територия на Общината и одобрен по реда на ЗУТ подробен устройствен план, и други.

Земя, представляваща поземлен имот в строителните граници на населено място

Земя за строителство в границите на населено място може да бъде придобита от:

-       всеки български гражданин и българско юридическо лице;

-       всеки гражданин на Европейския съюз и Европейското икономическо пространство, и чуждестранно юридическо лице от тези държави;

-       чуждестранни юридически лица, които не са регистрирани в държава-членка на ЕС или ЕИО, както и чужденците, които не са граждани на ЕС или ЕИО, имат право да притежават такава земя при условията на международен договор, ратифициран по реда на чл. 22, ал. 2 от Конституцията на РБългария, обнародван и влязъл в сила;

-       чужденците, които не са граждани на ЕС или ЕИО имат право да притежават такава земя и при придобиване чрез наследяване по закон (но не и чрез наследяване по завещание).

Закупуване на сграда или на обект в сграда

Няма проблем всеки български гражданин, българско юридическо лице, чужденец или чуждестранна фирма да закупи сграда, самостоятелен обект в сграда, право на строеж или право на ползване, без земя.

Обичайно на чужденец се прехвърля собствеността върху обект в сграда, ведно с приспадащото се на обекта право на строеж, което е напълно достатъчно за лицето да влиза в чуждия поземлен имот и да се ползва от него без да плаща, за да може да осъществява достъпа до собствения си имот. Собственикът на обекта, обаче няма да може да ползва земята за друга цел. Ако обектът бъде повреден съществено или разрушен, на основание на притежаваното право на строеж, собственикът може да извърши основен ремонт или да построи наново обекта си, като на общо основание ще му е нужно одобряване на съответните строителни книжа и издаване на разрешение за строеж, и разбира се, трябва да разполага с необходимите финансови средства.

При закупуване на обект в сграда е много важно да се установи дали той не спада към общите части на сградата. Понякога инвеститорите или отделни собственици си позволяват да обособяват самостоятелни обекти от обектите, предназначени за общо ползване или да присъединяват общи части към обект, който е индивидуална собственост. За избягване на евентуални проблеми, които могат да възникнат в тази връзка, е необходимо внимателно да се прегледат строителните книжа, документите за собственост и да се направи оглед на място, преди да се пристъпи към сделка. При съмнение е добре да се ангажира строителен инженер или архитект за становище по въпроса дали обектът, който представлява интерес за Купувача, е самостоятелен или спада към общите части на сградата.

Във връзка с планираното придобиване на имот, трябва да се направи проверка за евентуални тежести, спорове или възможни проблеми, които впоследствие биха могли да се отразят върху правото на собственост или възможността за реално и необезпокоявано ползване. Въпросът е сериозен и пренебрегването му или едно недостатъчно задълбочено изследване, може да се окаже фатално за инвестицията на собственика.

Изтеглете безплатното приложение DOMAZA