Инвестиции в недвижими имоти в чужбина. Как да изберем държава и да извлечем максимална изгода?
Редакцията на Domaza предлага да анализирате как да се изберат държава и най-изгодни недвижими имоти, така че инвестициите максимално да отговарят на целите на купувачите.
Как да изберете държава за инвестиции в недвижими имоти
По данни на последните отчети, сред гражданите на Русия, Украйна и Беларус от гледна точка на инвестиции в имоти, са популярни следните европейски страни: Германия, Италия, Гърция, България, Кипър, Малта, Австрия, Великобритания, Франция, Испания, Чехия. Също така голям интерес предизвикват и обектите в Израел, ОАЕ, САЩ и Турция.За да не се изгубите в разнообразието на пазарите и да не се подведете с избора на държава за разумни инвестиции в имоти, е важно да определите основната цел на инвестиране, тъй като различните страни предлагат различни условия и, съответно, ползи.
- Недвижими имоти за лично ползване. Значителна част от инвестиционния поток се отнася за жилищни имоти. В зависимост от предпочитанията за климат и финансовите възможности се избира и държава за покупка – обикновено, инвеститорите купуват ваканционни имоти в курорти, в които се чувстват комфортно;
- Недвижими имоти за комбинирано ползване. Такава схема на собственост предполага, че част от времето собственикът ще ползва имота си за лични нужди, а в останалото време ще го отдава под наем на туристи с цел извличане на печалба. За да бъде инвестицията в имот за комбинирано ползване разумна, трябва да се вземат под внимание няколко фактора – туристически поток, местоположение на обекта, данъчно облагане върху доходи от наеми за чужденци, средна рентабилност;
- Недвижими имоти за отдаване под наем на туристи. Често имоти се купуват изключително с инвестиционна цел. Както и в случая с комбинираната схема на ползване, тук също е важно да се стремите купуваният обект да се намира на популярно за туристи място и да притежава висока рентабилност. Също така се препоръчва да проучите доколко е опростено данъчното законодателство от гледна точка на организиране на бизнес с имоти под наем, предпочитайки държави с най-нисък данък върху доходите;
- Недвижими имоти за получаване на пасивна печалба. Такъв тип имоти могат да бъдат отдавани под наем на туристи за генериране на допълнителна печалба, или да се използват за лични цели, но основната им разлика е в значителното увеличение на цената в обозримо бъдеще. За подобен тип инвестиции са подходящи пазарите, които се намират във фаза на активен «ненадут» ръст на цените, както и стабилните градове, в които се планира съществено подобряване на инфраструктурата.
Недвижими имоти за лично ползване
За да не съжалявате за покупката на втори дом в чужбина, който се купува само за лично ползване, експертите препоръчват да обърнете внимание на нюансите:- удобно ли се стига до вашия дом в чужбина от мястото, където живеете постоянно;
- съответства ли на вашите предпочитания стилът на живот в избраната страна;
- натоварваща ли е поддръжката на втория дом (в различни държави задължителните такси за собственици на имоти могат да се различават);
- дава ли някакви бонуси наличието на собствен имот в избраната страна (някои държави предлагат статути за временно и постоянно пребиваване и опростена система за издаване на визи при покупка на недвижим имот);
- не са ли «надути» цените на имотния пазар в избраната от вас държава (както е известно, едни пазари са надценени, а други – подценени: в първия случай има риск имотът рязко да поевтинее след покупка).
Предлагаме да анализирате цените на жилищните имоти от база Domaza в ТОП 8 «морски» страни в Европа:
Недвижими имоти за съхраняване на средствата и генериране на печалба
Съществуват няколко начина за монетизиране на недвижими имоти. За организация на бизнес с имоти под наем са подходящи едни държави, за безопасни инвестиции в търговски и бизнес имоти – други. Освен икономическите показатели на пазара, важно е да се обърне внимание и на основната цел: това може да бъде дългосрочна инвестиция с цел съхраняване на средствата или инвестиция с цел значително преумножаване на капитала.В случай, че инвеститорът разполага с определена парична сума, която иска да предпази от инфлация и други рискове, експертите препоръчват да се обърне внимание на държави с високо ниво на икономическа стабилност и юридическа защита. Често тези пазари имат стабилно-позитивни средносрочни и дългосрочни прогнози и не се отличават с резки скокове на цените на недвижимите имоти.
«Класически» от гледна точка на съхраняване и преумножаване на средствата са:
- Австрия;
- Германия;
- Швейцария;
- Великобритания;
- Франция;
- Швеция;
- Финландия;
- Дания;
- Норвегия.
За да съхраните средствата и да извлечете пасивна печалба в дългосрочна перспектива, недвижими имоти трябва да се купуват в европейски столици. Като правило, цените на столичните пазари в стабилните държави показват незначителни колебания, но в същото време предполагат, на практика, гарантирани доходи от 6-7% на годишна база. Прагът на влизане на такива пазари, обаче, е доста висок – от €200-250 хиляди, обяснява в интервю пред журналисти от руския Forbes доцентът към катедра „Икономическа теория“ в РИУ „Г. В. Плеханов“ Ирина Комарова.
Предлагаме да анализирате цените на недвижимите имоти за инвестиция от база Domaza в «класическите» градове в Европа:
Апартаменти във Виена Цена: средно €4 308/м2 |
Апартаменти в Берлин Цена: средно €3 795/м2 |
Апартаменти в Лондон Цена: средно €11 241/м2 |
Апартаменти в Париж Цена: средно €8 215/м2 |
Друга популярна цел на инвестициите в чуждестранни недвижими имоти е не само съхраняване, но и преумножаване на вложените средства. За тази цел са подходящи не само «класическите» европейски столици, но и активно развиващите се пазари. За да получите информация относно подобни пазари, както и средносрочни и дългосрочни прогнози, следва да проучите статистиката на аналитичните компании, международните брокери и рейтинговите агенции, които често се публикуват на безплатна основа в портала Domaza (например, в разделите «АНАЛИЗИ» и «ПОЛЕЗНО»).
Ако липсват конкретни предпочитания към пазара за съхраняване и преумножаване на средствата, експертите препоръчват да се обърнете към големи агенции за недвижими имоти и консултантски компании, които ще подберат подходяща дестинация за покупка на имот с оглед на вашите индивидуални цели и финансови възможности. Също така с цел намиране на «вашия» чуждестранен пазар си струва да посещавате международни изложения на недвижими имоти, където най-добрите специалисти от различни страни представят най-изгодните обекти и предлагат безплатни консултации.
В момента ръст над средния за Европа демонстрират (данните са за II-то тримесечие на 2016 г. – II-то тримесечие 2017 г.):
- Исландия (+23,2%);
- Малта (+14,6%);
- Чехия (+12,7%);
- Турция (+12,7%)
- Естония (+10,7%);
- Унгария (+10,5%);
- България (+8,8%);
- Румъния (+8,0%);
- Словакия (+7,1%).