Какви са основните фактори, влияещи негативно на пазара на жилища в САЩ и в някои други страни?

Каква бъркотия! Доста е трудно човек да остане концентриран с толкова много събития по света, пише бизнес изданието Seeking Alpha.

Множество водещи икономисти, банкери, инвеститори, автори и коментатори се стремят да направят прогноза за това в каква посока ще поеме пазарът на имоти в близкото бъдеще.

Въпреки че се смятат за сравнително консервативен клас активи, имотите доказаха своята критична роля за здравословното състояние на финансовия сектор и като цяло за световната икономика, допринасяйки значително за дестабилизирането и на двете в началото на настоящата криза.

Това се случи не без участието на много от същите видни банкери и инвеститори, които използваха лесния достъп до кредит и популярността на имотите като инвестиция, като ги използваха за обезпечението на сложни финансови схеми, „пакетирани“ и маркетирани като високорискови и високодоходни инвестиционни инструменти. Те бяха продавани на жадни за печалба инвеститори, които на свой ред ги продаваха на втори и трети инвеститори, докато цялата система не рухна зрелищно през 2008 г.

Днес, повече от две години по-късно, много от специалистите, които се опитват да правят тези прогнози, осъзнават, че редица макроикономически и геополитически фактори, както и майката природа могат съвсем лесно да обезсилят и най-добрите прогнози за пазар на имоти.

Изданието предлага 10 ключови проблема в сектора, базирани на конюнктурата на пазара в САЩ, които обаче са валидни за много други пазари по света. Според изданието тези фактори може да играят роля на ограничаваща сила на пазара на имоти и в някои случаи да потискат активността с години напред.

Редът на изброяване не е от значение.

1. Изкупване на стари грехове

Наскоро Corelogic оцени, че 11 млн. ипотеки в САЩ са все още с по-висока стойност в сравнение със стойността на имота, с който са обезпечени. Приблизително 7 млн. кредитополучатели са спрели да обслужват ипотеките си и са в различен етап от отнемане на имота от кредиторите.

С продължаващия спад на цените, въпреки забавените темпове на спад, броят на домакинствата с по-високи задължения по ипотеките в сравнение със стойността на техния дом ще се покачва. Това ще подлага цените на имотите на още по-голям негативен натиск.

2. Демографски фактори

Най-добрите години са зад нас, пише изданието. Мечтите на милиони американци за круизи, голф и втори дом не се осъществиха.

Застаряващото население вероятно ще утежни още повече слабото търсене на имотите, удължавайки периода, необходим за усвояване на свръхпредлагането.

Малко вероятно е прирастът и имиграцията да генерират същото търсене, каквото бе регистрирано, когато „бейби бум" поколението купуваше жилища преди 20 години.

Също толкова малко реалистично е да си представим поредната ера, в която всеки, който поиска, може да получи ипотека в какъвто си поиска размер.

3. Нефункциониращ вторичен пазар

Пазарът на имоти не може да оцелее без финансиране, а финансирането не може да оцелее без жизнен вторичен пазар.

Още преди две години спонсорираните от американската държава Freddie и Fannie преминаха под контрола на правителството. Наскоро финансовият министър Тимъти Гайтнър направи предложение за реформа във връзка с Freddie и Fannie, доказвайки, че на практика никой не работи върху този наболял въпрос.

Без дългосрочна стратегия за стабилен, свободен и несубсидиран вторичен пазар, финансирането за пазара на имоти може изцяло да изчезне само с един грешен ход от страна на политиците.

4. Митът за достъпността

Достъпността се изчислява на базата на медианните доходи, доминиращите лихвени нива и жилищните цени. Често пренебрегван фактор е първоначалната вноска от 20%, изисквана обикновено в периода след кризата.

През годините на бума купувачите бяха вече обучени от Freddie и Fannie, че начална вноска от 5% е достатъчна. Ерата на високорисковите ипотечни кредити понижи тази вноска до 0%.

Днес обаче ако опитаме да преизчислим достъпността на базата на вноска от 20% като бариера за покупката на жилище, имотите може да не излязат толкова достъпни. Новото поколение купувачи ще трябва да бъдат обучени отново, да пестят за първоначална вноска. Това може да отнеме години.

5. Финансите на домакинствата

През годините след 2000 г. американските домакинства се радваха на ефекта от богатството, създаден изкуствено от надутите жилищни цени. Сега, когато това въображаемо богатство изчезна, сегментът на замяна на евтино жилище с по-скъпо остана без движеща сила.

Този сектор в момента е много ограничен, но все пак активен и стабилен, резервиран единствено за онези, които имаха далновидността да не потъват в големи заеми или които разполагат с много активи. С други думи – благоразумните и богатите.

6. Скрито предлагане

Пазарът обикновено следи предлагането към момента, което се обуславя от редица фактори, специфични за периода след кризата. Наред с него обаче има и голям обем от „непроявено“ предлагане, което може да промени коренно ситуацията, ако настъпят подходящите условия то да се прояви.

На пазара предстоят да се появят „скрити“ имоти от бъдещите принудителни отнемания. Портфейлите на американските банки са пълни с празни домове. Има множество продавачи, които чакат да продадат в момента, в който пазарът се възстанови.

Строителните предприемачи също чакат на нисък старт, за да предложат нови продукти, с готовност да реагират на момента.

Потенциалният инвентар от нови проекти е много голям.

7. Ценова инфлация при запазване на заплатите

Ако жилищните цени се повишат, сумата, необходима за финансиране на покупка, се увеличава. За да се запази съотношението между кредита и доходите, последните трябва да се повишат пропорционално.

С инфлация, която не е съпроводена с повишение на заплатите, всяко поскъпване на жилищата просто ще изтласка от пазара даден брой кредитополучатели от групата на купувачите. Това, от своя страна, автоматично ще накара цените да се върнат обратно на по-ниски нива поради по-малкото търсене.

8. Хаотична държавна регулация

Държавната намеса на щатския жилищен пазар от началото на кризата беше умопомрачителна. Поредните абсурди идват от висшите законотворци в 50-те щата, които предлагат поредните мерки за затягане на регулаторния контрол във финансовия и банковия сектор.

Ответната реакция на банките е просто да се трансформират в ипотечни брокери, вместо кредитори. Те ще отпускат кредити, ще прибират комисионите и ще оставят кредитите да бъдат гарантирани от държавната хазна.

Това е причината те да вдигат олелия и да лобират с всички възможни средства срещу секцията от проекта „Дод-Франк“, който предполага увеличаване на капиталовите изисквания.

9. Растящи ипотечни лихви

Всяко повишение в цените ще направи безсмислени политиките на Фед и на финансовото министерство и ще доведе до повишаване на лихвите.

В момента тенденцията за лихвите е в посока нагоре, дори и без да има каквито и да било признаци за възстановяване на пазара на имоти. Това би трябвало да служи като ограничител за евентуално повишение на жилищните цени за неопределено време.

10. Жилищни разходи

Собствеността и обитаването на жилище не се заключва единствено с първоначалните разходи за закупуване и финансирането на това закупуване. То е свързано с поддръжка, редица режийни и ремонтни разходи, които утежняват още повече бюджета на домакинствата.

Това е също важен фактор, определящ и често затрудняващ покупката на жилище.

Без да са свързани с жилищните цени и ипотечните лихви, основните жилищни разходи в САЩ се очаква да се покачват, тъй като местните власти се борят с бюджетен дефицит. Където е възможно местните политици ще повишават не само данъците на имотите, но също и потребителските такси за вода, канализация, смет и всякакъв вид лицензи и разрешителни.

Източник: www.investor.bg

Изтеглете безплатното приложение DOMAZA