Испанският пазар на недвижими имоти има много странности и си струва да направите някои проучвания, преди да закупите жилище там. Факторите, на които трябва да се обърне внимание са измамите, високия данък върху капиталовите печалби и колебанията на пазара в момента.
 
Луксозен пентхаус в Андалусия с гледка към морето може да ви струва над 1 000 000 евро! Имотът може да бъде разгледан в профила на агенция „Immotrading“ в базата на domaza.bg.
 

Испания беше силно засегната от световната финансова криза и последвалата катастрофа на пазара на имоти, като цените на жилищата тогава спаднаха с цели 30%. Малко повече от десетилетие по-късно, има признаци, че възстановяването най-накрая е в ход, като индексите показват нарастване на цените на годишна база в големите градове и курорти и общо увеличение от 4% през 2017 г. на национално равнище. Броят на сделките също е нараснал, като данните от Националния статистически институт в Испания показват, че продажбите са се увеличили с 16% през 2017 г., съобщава expatica.com, като около 80% от жителите притежават собствен дом, при това - без ипотека. 2018г. е приключила с 7% увеличение на цените в сектора.
 

Апартамент в Торевиеха, област Валенсия 72 900 евро	Апартамент в Ла Марина, област Валенсия 99 000 евро
Имотът може да бъде разгледан в профила на „NOAH & Partners Real Estate“	Имотът може да бъде разгледан в профила на „Caprevillas“

Tinsa, водеща компания за оценка на имоти в Испания, е прогнозирала, че през 2019г. ще бъде отбелязан нов ръст между 5-7%, тъй като икономиката се възстановява, а безработицата намалява – фактори, водещи до нарастващо търсене на имоти. Други анализи обаче сочат, че резултатите ще бъдат доста по-скромни – около 2,2%. Експертите предвиждат увеличение на обема на продажбите от 500 000 жилищни единици през 2018г. до 625 000 - 650 000 през 2019г. и на броя на издадените разрешителни за строеж със 100 000 до 125 000.
 

Апартамент в Сотогранде, Андалусия 96 000 евро	Вила в Ла Оротава, Канарски острови 980 000 евро
Имотът може да бъде разгледан в профила на „Kitandaluz“	Имотът може да бъде разгледан в профила на „Friends Immobilien“

Делът на чуждестранните купувачи през миналата година е възлизал на малко над 12% в сравнение с едва 4% през 2009 г., сочат данните на Registradores. Цените в Испания също са нараснали значително през миналата година - от 1 586 евро/кв.м до 1 720 евро/кв.м, което е ръст от 8%.

Да купим или да наемем недвижим имот в Испания?

Възможностите за наемане или отдаване под наем могат да бъдат ограничени в някои части на Испания, твърдят агенти на недвижими имоти в Испания. Причината е, че цените на наемите в по-големите и популярни испанските градове са се увеличили с цели 15% за една година! Според тях, това може частично да се дължи на нарастващата популярност на краткосрочните ваканционни наеми чрез сайтове като Airbnb, срещу които се прокарват опити за рестрикции и контрол. За тези, които купуват или продават имоти в Испания, транзакционните разходи са умерени, около 10-15% от стойността на имота. А за другата група хора, които обмислят по-кратък престой в страната, наемането може да бъде по-подходящ вариант, предвид високите нива на данъка върху капиталовите печалби.

Недвижими имоти в Испания под наем от базата на domaza.bg

 

Двустаен апартамент в Адалусия 1200 евро/месец	Къща в Марбея 5000 евро/месец
Имотът може да бъде разгледан в профила на „JC INMOBILARIA“	Имотът може да бъде разгледан в профила на „Kitandaluz“
Къща в Барселона 2600 евро/месец	Пентхаус в Барселона 1990 евро/месец
Имотът може да бъде разгледан в профила на „OI REALTOR“	Имотът може да бъде разгледан в профила на „OI REALTOR“

Как чужденци купуват имоти в Испания?

Няма ограничения пред чуждестранните купувачи да закупят недвижими имоти в Испания, независимо дали става дума за търговска, жилищна площ или земя -   законодателството дори насърчава външните инвестиции. Ще ви е необходим финансов номер, който можете да придобиете, като посетите полицейския участък с паспорта си. За испанците или гражданите на страни-членки на ЕС, това става в същия ден, но за други може да отнеме няколко седмици. В момента Испания предлага програма за „златна виза“ за собствениците на имоти. Ако инвестирате повече от 500 000 евро в недвижима собственост, обикновено ще имате автоматично право на виза за пребиваване. Това не е разрешително за работа, но ще ви позволи да живеете в страната. Програмата е насочена предимно към пенсионери и купувачи на ваканционни жилища.

Вила във Валенсия – 420 000 евро

Един от привлекателните имоти на испанското крайбрежие се предлага от „ILUCANT Grupo Inmobiliario“

В различни международни сайтове е публикувана информация, че чуждестранните купувачи трябва да бъдат внимателни при избора на брокер на недвижими имоти в Испания. Там, както и у нас, има професионални и изрядни агенции, но секторът е слабо регулиран, така че е възможно да се натъкнете на нелоялни практики и измами. Бъдете изключително скептични към всеки, който ви иска авансово плащане или сума за неясна услуга и помнете, че винаги можете да си наемете нотариус, адвокат или друго легитимно лице, което да ви помогне в процеса по придобиване на собственост. Не са редки и случаите, в които има проблеми с разрешителните за строеж, статута на даден имот или дори реалното му съществуване. Поради засиления интерес на купувачи от Великобритания, Външното министерство е издало официални предписания за задължителните реквизити, които трябва да бъдат проверени:

- пълномощията на използваните адвокати или агенти за недвижими имоти;
- поземления регистър (Registro de la Propriedad);
- дали е получено подходящо разрешение за строеж;
- дали към имота имота има задължения, като например ипотека;
- дали имотът е описан и структурно стабилен (това може да направи инспектор или архитект).

По-голямата част от тази информация може да бъде предоставена от поземления регистър и да бъде достъпна чрез заявка по електронна поща, телефон, факс или лично. Можете да намерите подходящия поземлен регистър, като посетите националния уебсайт: www.registradores.org (достъпен само на испански език).

Как протича покупката на недвижим имот в Испания?

Процесът на закупуване на къща или апартамент в Испания обикновено е както следва: първо - купувачът прави оферта, обикновено чрез посредника на продавача. Ако тя бъде приета, купувачът и продавачът подписват предварителен договор (contrato privado de compravento) и купувачът заплаща депозит, най-често 10% от покупната цена. След това, купувачът урежда ипотеката, която е необходима, въпреки че вече е трябвало да обсъди своите нужди с кредитния инспектор. Договорът за продажба (escritura de compravento) обикновено се подписва пред нотариус, след което се изплащат пълната продажна цена, данъците и другите разходи.

По закон, не е задължително един нотариус да завърши продажбата на конкретен недвижим имот, но това е препоръчително и се изисква за много ипотеки. Освен това, продавачът се води отговорен за скрити дефекти в имота, дори и самият той да не ги знае. На практика обаче възстановяването на такива дефекти може да бъде трудно и скъпо. Плащането на разходите и данъците, свързани с закупуването на жилище, е за сметка на купувача и може да бъде извършено от него или неговия агент. Купувачът е отговорен и за регистрирането на имота. Нотариусът може да предостави тази услуга срещу заплащане и/или да уведоми Службата по вписванията, че продажбата е осъществена, без да е извършена пълна регистрация.

Таксите и данъците върху недвижими имоти в Испания са различни в различните региони и много често не са фиксирани, а подлежат на договаряне.
1. Данък върху прехвърляне на собственост 6–10% за съществуващи имоти / ДДС (или IVA) и 10% за нови имоти;
2. Разходи за нотариус, нотариален данък и такса за регистрация на собствеността - 1–2,5% от стойността на имота;
3. Юридически такси 1–2% (с включен ДДС);
4. Брокерска комисиона: таксите на агента за недвижими имоти обикновено се плащат от продавача и в повечето случаи е в размер на 3% от крайната продажна цена;
5. Данък върху капиталовите печалби – той се изчислява върху печалбата от покупко-продажбата на вашия дом и варира между 19% и 23%, а именно: при печалба до € 6 000 е 19%, от € 6 000 - € 50 000 е 21%, а при по-голяма сума - 23%.

Така, ако платите 200 000 евро за даден имот и да го продадете за 350 000 евро, ще платите данък върху печалбата от капитала - 150 000 евро. Поради диференцираната система, това би довело до 33 260 евро налог. Може да поискате да намалите данъка върху капиталовите печалби, взимайки предвид инфлацията или ако купувате друг имот в Испания; или ако сте над 65 години и сте живели в имота като основно жилище за повече от три години. В противен случай, за разлика от други страни, данъкът върху капиталовите печалби се прилага без значение колко дълго сте живели в имота.