Намаляват ли сделките с недвижими имоти в България и какво да очакваме?
За съжаление, не са малко хората, които са си изпатили от покупката на недвижим имот – било то, защото са инвестирали в несигурни проекти „на зелено“, било то, защото не е била направена проверка на жилището. И не само, но това са два от най-обичайните сценарии. В развитите държави по света, посредничеството на професионални агенции е нещо нормално и задължително, но в България тези услуги все още са недооценени, а експертите се борят за собствен закон и прозрачност. Дали защото българинът знае всичко или защото не обича да бърка в джоба си по „неоснователни“ причини – не е толкова важно. Важното е, че всяка сделка крие рискове, ако страна по нея е недостатъчно компетентно лице. Екипът на DomazaНовини и преди е обръщал внимание на това колко сложна материя е този сектор, колко знания трябва да има добрият брокер и колко важна е неговата роля. Каква е актуалната ситуация на пазара на недвижими имоти в България и променя ли се поведението на участниците в него, коментира собственикът на агенция „ClassicEstates“, Ирена Петкова.
Особености на пазара на недвижими имоти в България и поведение на участниците в него. Каква е ролята на нотариусите?
„Classic Estates“ е агенция за недвижими имоти, специализирана в предлагането на имоти в различни сегменти от имотния пазар в България, други страни от Европейския съюз и САЩ. Широкият спектър на дейност предпоставя и детайлна информираност за актуалната ситуация в сектора, както у нас, така и в чужбина. Ирена Петкова, в качеството си на собственик и управител, отговаря на някои от най-важните за потребителите въпроси:
Има ли забяване на пазара?
Как се движат цените при продажбата на имоти?
Какви жилища се търсят и къде?
 |
Ирена Петкова – собственик и управител на „Classic Estates“: „Сделките с недвижими имоти в България започнаха да се забавят още от средата на миналата година. Сега, жилищата за продажба се задържат много по-дълго на пазара, купувачите инвестират повече време в огледи, договарят се, избират и по-трудно взимат решение за покупка. Въпреки, че много хора не го отчитат категорично, вече се наблюдава и спад в цените на кв.м жилищна площ. Но това е диференциран спад, резултат от леко спекулативното поскъпване през последните две-три години, породено от европредседателството на страната ни, разликата в цената на парцелите в различните райони, степента на остарялост на различните сгради, както и видът и качеството на съответния строителен обект“. |
Експертът уточнява, че всички важни международни визити у нас през 2018г. са стимулирали икономиката, бизнеса и строителството, и това е довело до по-сериозно търсене на имотния пазар. Задържането на сделките е започнало да се усеща още от юни месец миналата година – моментално след приключването на председателството ни.
|
Ирена Петкова – собственик и управител на „Classic Estates“: „От началото на 2018г. в кв.“Кръстова вада“ например, имаше възможност за достигане на цени от 2000 евро/кв.м – нива, които в момента са невъзможни за достигане. Понижението обаче е много минимално, в сравнение с ръста преди 2 г., което означава, че ако преди имаше изобилие на ново строителство „на зелено“, което се купуваше на 700 – 750 евро/кв.м, сега цените там, особено около Мол Парадайс, започват от 1100 евро/кв.м, отново „на зелено“. Ако 2017-2018г. имоти в същия квартал, завършени на етап шпакловка и замазка, можеха да се търгуват средно за 1200-1300 евро/кв.м и да се продадат в рамките на 1-2 месеца, сега това е доста по-трудно за постигане – има задържане на офертите с месеци. Според мен, тази ситуация ще се задълбочи, защото излиза все повече и повече ново строителство, а собствениците на имоти от вторичния пазар все още поддържат високи продажни цени независимо, че обектите се задържат на пазара. Така имотът им остарява морално, след по-дълъг престой в мрежата за реклама. Ето тук, отново, идва ролята на брокера, на консултанта, на партньора в сделките с недвижими имоти. Той следи актуалната ситуация и тенденциите на пазара и когато е коректен, може да посъветва кога да се продава, на каква цена, респективно – кога да се купува, къде и т.н. За мен, винаги е било от първостепенно значение клиентът да е доволен, защото след това ще доведе друг клиент. Нямаминтерес да направя една сделка, без значение дали клиентът ми ще е доволен, да си тръгне и не само да не се върне повече, а и да не препоръча агенцията. Това не е полезна практика за никой бизнес“. |
Петкова допълва, че колкото по-динамичен е пазарът на недвижими имоти, толкова повече купувачите се опитват да „прескочат“ услугите на брокерите. Те си мислят, че могат и сами да се справят с покупката на имот, защото имат парите за това. Но бюджетът не е единственото условие за сделка. Пазарът крие своите рискове и всеки, който не е компетентен, може лесно да бъде подлъган. Има голяма разлика между продажбата на имот и покупката му, както и между сделка, реализирана чрез банково финансиране и такава в брой. Наборът от документи е сериозен, а някоистроителни компании не съдействат в оформянето му, защото не са задължени да го правят. Още повече, че по закон и нотариусите нямат ангажимента да изискват някои удостоверения, които, например една банка изисква за оформяне и допускане до крайна сделка, особено ако те са съпътстващи строителството. Визирам Удостоверение по чл.181, ал 2 от ЗУТ, а сградата вече е снабдена с Удостоверение по Образец - Акт 16, или т.нар. УВТ – документът, удостоверяващ движението по собствеността за изминалите 10 години или повече – наличие на възбрани, искови молби, прехвърляния, делби, залози, запори и т.н. Нотариусът има задължение да изиска документите за собственост в оригинал, както и съпътстващите документи изискуеми от Закона при сделка и да провери самоличността на участниците в нея, но всички останали проверки, които прави и може да направи относно настоящите и предишни собственици или имотни партиди, са единствено и само по негово индивидуално решение.
Атрактивни райони за покупка на недвижими имоти в София
|
Ирена Петкова – собственик и управител на „Classic Estates“: „Най-предпочитаните райони за покупка на жилище в София, освен че остават едни и същи, същевременно се развиват спрямо строителството на метрото. То привлича много купувачи и повишава цените в съответния район. В момента, голямо търсене на имоти има в кв.„Хаджи Димитър“ и районът по протежение на бул.“Владимир Вазов“, където и земята поскъпва, заради интереса към парцелите там. Те не са споменавани често в статистиките, защото са по-малки като територия и има много старо строителство, но са привлекателни за купувачите. Освен това – Овча купел- заради метрото и районът на кв. Славия, Лозенец“, “Изток“, „Изгрев“, районът на Докторски паметник и центърът на града“. |
| гр.София, ж.к.“Лозенец“ луксозен двустаен апартамент - 134 900 € |
гр.София, ж.к.“Лозенец“ луксозен многостаен апартамент - 380 000 € |
.jpg) |
.jpg) |
| гр.София, център луксозен четиристаен апартамент - 490 000 € |
гр.София, център модерен двустаен апартамент - 149 900 € |
.jpg) |
.jpg) |
|
Ирена Петкова – собственик и управител на „Classic Estates“: „Това, което се случва в момента е едно наместване – нещата се подреждат съвсем закономерно. Цената на кв.м на панела не може да е равна на цената на кв.м на ново строителство; няма как цената в два различни района да е една и съща, след като цената на парцелите е била различна; няма как имотите в две сгради, макар и една до друга, но строени с различни по качество материали и /или поддържани по различен начин, да са на една и съща цена. Има достатъчно клиенти и за старото строителство, и за първичния пазар директно от строителите. Все още няма тези ситуации, които се наблюдаваха при кризата от 2008г., хората да не могат да изплащат кредитите си и да им се налага спешно да продават на много по-ниски цени. Поне аз не виждам такава тенденция в момента. Но, един от факторите, които затягат пазара, е че банките по-трудно подписват одобрения за кредитиране, макар че привидно условията за кандидатстване са едни и същи. От лятото на 2018г. много чести са отказите по документи за ипотеки. А съвсем скоро се очаква и покачване на лихвите, което още повече ще накара купувачите да не бързат, а да обмислят добре и да избират повече, както и да търсят максимално доброто ценово предложение за тях“. |
