Купувам имот, но кой е продавач?
Купувам имот, но кой е продавачът - единият съпруг или и двамата?
Ето няколко възможни случаи, даващи отговор на този въпрос.
1. Когато имотът, който купувам е лична собственост само на единия от съпрузите.
Това са случаите, при които този съпруг е придобил имота или по време на брака си, или преди това, но чрез дарение или по наследство.
Страна по договора ще е единствено собственикът. Съгласието на съпруга – несобственик под формата на нотариално заверена декларация се изисква, когато продаваемият имот представлява семейно жилище, тоест това е жилището, в което основно живее семейството. В тази декларация съпругът – несобственик декларира своето съгласие за извършване на сделка на разпореждане имота - собственост на другия съпруг, както и че същият не представлява или съответно, представлява семейно жилище.
Трябва обаче да внимавам, ако купувам имот, който е придобит чрез дарение или завещание. Проблемът може да дойде поради факта, че даренията и завещанията могат да се оспорват и да се иска намаляването им, поради накърняване на запазена част на законните наследници на наследодателя - предишен собственик на имота.
Нужно е да се направят определени проверки, с които да си осигуря спокойствие - починал ли е дарителят или завещателят, кога, кои са законните му наследници и т.н.
Нужно е да имам предвид, че често при извършените дарения, но и при всички други сделки на разпореждане с недвижим имот, прехвърлителят може да си е запазил правото на ползване. Това означава, че или ще си купим имот с бонус „ползвател”, ако същият е жив към този момент, или това лице ще трябва да се откаже от правото си на ползване пред нотариус. Разбира се, има и трети вариант - отказваме се от покупката, ако не държим на бонусите.
Интересна хипотеза е, ако имотът е наследствен на единия съпруг, придобит на основание договор за доброволна делба, сключен с други наследници по време на брака. В този случай е важно да се провери дали в този договор има уравнение на дяловете в пари. Казано по-простичко - дали съпругът, получил дял в харесания от нас имот, е трябвало да плати на останалите наследници определена сума пари. В подобен случай част от имота ще е лична собственост на този съпруг, съобразно притежавания от него дял от наследството, а друга част ще е семейна имуществена общност и то по отношение на идеалната част, която съответства на разликата между стойността на цялата вещ и стойността на неговия дял от наследството към момента на извършване на делбата.
2. Когато имотът, който сме решили да купим, е придобит от единия съпруг на основание нотариален акт за прехвърляне срещу издръжка и гледане, сключен по време на брака.
Щом имотът е придобит по време на брака по този начин, дори и на името на единия съпруг, същият отново става семейна имуществена общност. Това означава, че собственици на имота са и двамата съпрузи и те трябва да участват като продавачи в бъдещата покупко - продажба.
Тук е възможно да има и друго разрешение. От октомври 2009г е създаден Регистър на имуществените отношения на съпрузите към Агенцията по вписванията. На вписване в този регистър подлежат сключените брачни договори, както и избраният режим от страна на съпрузите, целящ да уреди имуществените им отношения. Ако съпрузите са избрали режим на разделност, тоест всички имоти, придобити на името на единия съпруг, да стават негова собственост, то като продавач по нашата сделка ще се яви и ще участва единствено този съпруг в качеството си на единствен собственик.
Това важи и за случаите, при които има сключен брачен договор, уреждащ по подобен начин отношенията между съпрузите. В този ред на мисли е добре да направим уточнението, че по нашия Семеен кодекс съществуват 3 режима, уреждащи имуществените отношения между съпрузите: режим на разделност, режим на общност и договорен режим. Точно поради тази причина е добре като купувачи да изискаме от продавачите или от този съпруг, с който контактуваме, справка от Агенцията по вписванията дали по отношение на съпрузите има регистриран и съответно вписан определен режим, който да даде отражение на собствеността на харесания от нас имот.
3. Възможно е единият съпруг да е дал пълномощно на другия за представителство при извършване на сделката на разпореждане.
В този случай, пред нотариус ще се яви упълномощеният съпруг, като в нотариалния акт ще бъде подробно описано, че собственици са и двамата, но единият не се явява лично, а чрез пълномощник с подробно описано пълномощно като регистрационен номер, дата, нотариус.
Необходимо е това пълномощно да е изрично, с конкретно описание на недвижимия имот, точно посочване на типа сделка, която може да се извърши и начинът на извършване - каква да е цената на сделката, как да се извърши плащането, по чия банкова сметка и т.н. Към това пълномощно задължително трябва да има две декларации, нотариално заверени - едната е за гражданство и гражданско състояние по Закона за нотариусите и нотариалната дейност, а другата е по Данъчно-осигурителния процесуален кодекс за наличие или липса на задължения към държавата. Трябва да имам предвид, че дори и пълномощното да е безсрочно, декларациите трябва да са актуални - те важат в рамките на календарната година, в която са заверени. В противен случай, имаме пълномощно, което няма да свърши никаква работа и ще е нужно или да се заверят нови декларации или упълномощителят да се яви лично на сделката.
При покупка на имот винаги изисквайте всички документи, свързани с имота и със собствениците му. От една страна вие ще се уверите, че контактувате с „точния” продавач и че същият няма някакви задължения, които биха се отразили на вашата предстояща сделка, а от друга - че върху имота няма вписани тежести - възбрани, ипотеки, претенции на трети лица, право на ползване, вписани искови молби, вписани договори за наем и т.н
Покупката на имот е процес, в който не трябва да има единствено и само емоции, а е нужно да добавим трезво мислене и адекватно поведение, базирано на документи и справки.
