Кои са най-важните въпроси при покупка на недвижим имот?
ЧАСТ 1
12.09.2019 | 13:56
Недвижими имоти | Бизнес
Ако искате да се сдобиете с нов дом или търсите жилище с инвестиционна цел не е достатъчно само да разгледате няколко оферти, да се спрете на една и да осигурите парите, които са необходими. Покупката на недвижим имот е сложен процес, който изисква добра предварителна подготовка, а правилното му провеждане е гаранция за сключване на изгодна сделка. Съоснователят и управляващ партньор в агенция „Bulgarian Estates“ Бургас, Цветан Петракиев набелязва основните въпроси, на които трябва да получите отговор преди да купите имот и документите, с които трябва да се сдобиете.
Документи за собственост на недвижимия имот
Както и преди редакцията на Domaza Новини е отбелязвала, покупката на недвижим имот е събитие, което се случва веднъж или два-три пъти в живота на средностатистическия българин, съответно - това е материя, в която почти никой не е достатъчно вещ и е най-добре да се ползват професионални услуги от компетентни лица. Ако решите обаче, че искате да се справяте сами, имайте предвид кои са най-често срещаните документи за собственост:
1. Нотариален акт вписан в Агенция по вписвания. Този документ има и няколко разновидности: нотариален акт за покупко-продажба; нотариален акт за дарение; нотариален акт за замяна; констативен нотариален акт и прочее;
2. Крепостен акт, към който има записка за вписването му;
3. Договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти;
4. Договор за продажба, сключен по Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти. Ако са сключени след 01.06.1996 г., следва да бъдат вписани в Агенцията по вписвания.
5. Конститутивни съдебни решения (чл.19 ал.3 от ЗЗД, чл.33 от Закона за собствеността и чл.349 Гражданско-процесуалния кодекс). Тези решения са свързани с предварителните договори за покупка на недвижим имот, обявени от съда за окончателни. В тези случаи съдебното решение замества нотариалния акт;
6. Договор за доброволна делба;
7. Постановление за възлагане.
.png) |
Цветан Петракиев – съосновател и управляващ партньор в „Bulgarian Estates“: „Купувачите на недвижими имоти трябва да знаят как се проверява законността на един акт за собственост и да имат предвид, че всяко едно разпоредително действие с недвижим имот, включително и сделката за покупко-продажба, подлежат на вписване в съответната Служба по вписвания или т.нар. Имотен Регистър при Агенцията по вписвания. Това е и първата възможност за проверка на документа за собственост, въпреки че нотариалният акт може да бъде проверен и при нотариуса, който го е издал. Все пак, най-надеждна и сигурна си остава проверката в Имотния регистър“. |
Какви документи трябва да се представят от страна на купувача?
Обикновено, документите, които трябва да представи купувачът на недвижим имот са налични като бланка която се попълва лично от него в момента на сделката. Ако той не присъства лично е необходимо да упълномощи друго лице, чрез нотариално заверено пълномощно, което да представи попълнените от него и също заверени декларации. Всъщност, това са два вида декларации: 1. Декларация за гражданство или гражданско състояние по чл. 25, ал.8 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност, която се отнася до гражданското състояние на лицето което закупува недвижимата собственост и има пряко отношение спрямо собствеността, която придобива.
|
Цветан Петракиев – съосновател и управляващ партньор в „Bulgarian Estates“: „Например, по време на брак собствеността се счита за обща, независимо кой от двамата съпрузи придобива правото на притежание върху дадената недвижимост. В тази декларация се попълват както настоящ, така и предходни бракове. Втората декларация, която се попълва от купувача в свободен текст е по чл.4, ал. 7 и по чл.6 ал.5 т.3 от ЗМИП и касае произхода на средствата за закупуване на недвижимия имот. Предоставеното съдържание в двата документа не подлежи на доказване в момента на сделката, но законодателят предвижда подвеждане под наказателна отговорност при деклариране на неверни данни. Трябва да се има предвид, че валидността на заверените декларации е в рамките на календарната година, в която са заверени“. |
В случая с упълномощаването на трето лице да представлява купувача, Цветан Петракиев уточнява, че е необходимо в това пълномощно да са ясно описани правата, които упълномощителят предоставя на упълномощения при представителството.
Какви документи се предоставят от страна на продавача?
Документите, които продавачът на един недвижим имот трябва да предостави при изповядване на сделка, могат да бъдат категоризирани като задължителни и допълнителни.
Документите от задължителен характер са тези, без които не може да се извърши сделка, а именно:
1. Оригинал на документ за собственост
2. Кадастрална схема на имота
3. Данъчна оценка, издадена от съответната данъчна служба по местонахождение на имота, а посоченият адрес трябва да е идентичен с адреса на имота по нотариален акт. Ако има разминаване, от съответното районно кметство се издава удостоверение за идентичност на адресите. Друго важно обстоятелство е в тази данъчна оценка да са вписани всички съсобственици на имота, които трябва да са платили данъка и такса смет.
4. Декларации – подобно на купувача, продавачът предоставя комплект декларации: Декларация за гражданство или гражданско състояние по чл. 25, ал.8 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност и Декларация по чл. 264, ал.1 от Данъчно – осигурителния процесуален кодекс, която касае задълженията на продавача към държавата. Чрез нея се декларира, че лицето няма непогасени задължения за данъци, мита и осигурителни вноски към държавния бюджет.
|
Цветан Петракиев – съосновател и управляващ партньор в „Bulgarian Estates“: „Ако за имота има вписано вещно право на ползване, за да е възможна продажбата, трябва ползвателят да се откаже от учреденото му вещно право, което става с декларация за отказ. Това се прави пред нотариус, а в случай, че въпросният ползвател е починал, е необходимо да се представи извлечение от смъртния акт. Ако пък за продавания имот е извършвана делба, трябва да се предостави съответния договор или съдебно решение. Трета хипотеза е, ако имотът е получен по наследство. Тогава е нужно да се предостави удостоверение за наследници, акт за смърт на наследодателя или завещание“. |
5. Както при купувача, така и при продавача важи правилото, че ако той не може да присъства лично на сделка, трябва да упълномощи трето лице да го представлява с пълномощно, в което изрично се описват правата на упълномощения при представителството. Съдържанието и подписите върху документа се заверяват пред нотариус.
6. Когато се прехвърля имот в новопостроена сграда, следва да се представят и съответните документи от строителя/инвеститора, а именно: разрешение за строеж, архитектурен проект и разпределение на площите, Разрешение за ползване – Акт 16 и пр.
|
Цветан Петракиев – съосновател и управляващ партньор в „Bulgarian Estates“: „Документите, които не са задължителни или иначе казано - без тях може да се изповяда сделка, но според нас са неотменна част от нея са: Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания, което се издава по официален ред от Службата по вписванията с изходящ номер; документ за платени сметки за консумативи към деня на сделката и удостоверение за платена такса за поддръжка, ако имотът се намира в комплекс от затворен тип“. |
Продължението на статията очаквайте в рубриката „Полезно“ на Domaza Новини.
Изтеглете безплатното приложение DOMAZA
