Кое е по-изгодно: наем или покупка на жилище?
Не бива да се заблуждаваме само на база данни за ръст в цените през последната година – в различните градове ситуацията може да изглежда коренно различна.
Снимка: wixstatic.com
06.04.2017 | 15:59
Обзор | Цени | Инвестиции
Понякога отговорът на въпроса дали покупката на недвижим имот в тази или онази страна е целесъобразна не е очевиден – всичко зависи от стойността на обекта, както и от данъчното бреме, което ляга върху плещите на новия собственик. От една страна изглежда ясно: при продължително пребиваване е по-изгодно да се купува, а при краткосрочно – да се наема. Обаче при съвкупност на всички външни условия на чуждите имотните пазари, ситуацията не винаги изглежда толкова лесна.
Редакцията на Domaza анализира целесъобразността от покупка и наем на имоти в най-известните градове от „петорката“ най-популярни туристически страни. В своите разчети използвахме данни от независимата база Numbeo, официалната статистика от имотните пазари на разглежданите страни и реалните оферти от база Domaza.
Според статистиката, цените на жилищните имоти в София през 2016 година учудват с ръст от около 12%.
По оптимистично-грубо изчисление този апартамент през 2016-та би поскъпнал приблизително до стойност от €67 200 (+ €7 200).
Атина също се възстановява от кризата, но имотният пазар там все още се намира в затруднено положение. По данни на Централната банка в Гърция, през 2016 година цените са спаднали средно с 1,7%.
Това означава, че е напълно възможно за една година конкретният обект да поевтинее до €58 783 (- €1 016).
По груби сметки, предложеният апартамент през 2016 година е можело да поскъпне до към €149 570 (+ €8 479).
.jpg)
В Каталуния, чиято столица е Барселона, през 2016 година цените на имотите са скочили с 7,4%. Испания уверено се възстановява от кризата. Ако вземем предвид факта, че цикличността на имотния пазар тук се сменя на около 6-9 години, то цените там ще растат поне още 2-3 години.
Предложеният за пример обект в Барселона за изминалата година е могъл да поскъпне до €257 760 (+ €17 760).
Във Виена през 2016 година имотите са поскъпнали с 1,7%. Като цяло австрийските недвижими имоти дори извън столицата, са привлекателни за инвестиране – в периода 2010-2016 години цените са скочили с почти 40%.
В тази връзка, предлаганият обект там, към края на 2016 година би струвал €223 740 (+ €3 740).
По този начин покупката на недвижими имоти със собствени средства (без теглене на ипотечен кредит) е по-изгодна в сравнение с наем, ако купувачът планира да ги използва дългосрочно (от 10 до 15 години с оглед на ежегодното поскъпване на имотите). В страните, където цените на имотите се намират в стадий на спад, по-изгодно е да се изчака, когато пазарът стигне дъното, за да се закупят квадратни метри на максимално изгодни цени. При това се запазва опасността, че положителната динамика в ръста на цените може да се смени с отрицателна.
Да отбележим, че при разчетите не бяха взети предвид допълнителните разходи за плащане на данъци (поддръжка на имоти) в Испания, България, Гърция, Турция и Австрия, тъй като при наем на сходни обекти тези такси наемодателят не плаща – в някои от разглежданите градове тези разходи са доста съществени. В случай на отдаване под наем на имот, собственикът плаща и данък върху доходите – в разглежданите страни той е различен. Освен това, разчетите за доходност от инвестиции бяха направени на база средностатистически данни, а във всеки конкретен случай точната печалба трябва да се пресмята индивидуално.
Редакцията на Domaza анализира целесъобразността от покупка и наем на имоти в най-известните градове от „петорката“ най-популярни туристически страни. В своите разчети използвахме данни от независимата база Numbeo, официалната статистика от имотните пазари на разглежданите страни и реалните оферти от база Domaza.
Наем и покупка на жилище в София
Стандартен двустаен апартамент в българската столица София е с цена от €50-70 хиляди, като стойността зависи от конкретния район. Например, в база Domaza се предлага апартамент с площ от 73 кв.м на цена €60 000.
- При дългосрочен наем този апартамент би се отдавал приблизително за €300 на месец;
- Възвръщаемост на инвестицията от покупка с оглед запазване на сегашните цени, ще има след около 20 години.
Според статистиката, цените на жилищните имоти в София през 2016 година учудват с ръст от около 12%.
По оптимистично-грубо изчисление този апартамент през 2016-та би поскъпнал приблизително до стойност от €67 200 (+ €7 200).
Наем и покупка на жилище в Атина
Двустаен апартамент тип „стандарт“ с площ от 51кв.м в атинския район Метс, ще ни струва €59 800.
- Дългосрочен наем на такъв апартамент излиза около €350 на месец;
- Възвръщаемост на инвестицията от покупка с оглед запазване на сегашните цени, може да се очаква след 14,2 години.
Атина също се възстановява от кризата, но имотният пазар там все още се намира в затруднено положение. По данни на Централната банка в Гърция, през 2016 година цените са спаднали средно с 1,7%.
Това означава, че е напълно възможно за една година конкретният обект да поевтинее до €58 783 (- €1 016).
Наем и покупка на жилище в Истанбул
В Истанбул може да се купи отличен имот в жилищен комплекс. Такъв двустаен апартамент е идеален както за лично използване, така и за отдаване под наем.
- Дългосрочен наем на такъв апартамент излиза около €470 евро на месец;
- Възвръщаемост на инвестицията от покупка с оглед запазване на сегашните цени, може да се очаква след около 25 години.
По груби сметки, предложеният апартамент през 2016 година е можело да поскъпне до към €149 570 (+ €8 479).
Наем и покупка на жилище в Барселона
В база Domaza има доста изгодна оферта – апартамент с площ от 90кв.м в барселонския район Грасиа. Жилището е в отлично състояние, с много добро местоположение.
- Наемната цена на този апартамент е около €900-1000 на месец;
- Възвръщаемост на инвестицията от покупка с оглед запазване на сегашните цени, може да се очаква след 20 години.
В Каталуния, чиято столица е Барселона, през 2016 година цените на имотите са скочили с 7,4%. Испания уверено се възстановява от кризата. Ако вземем предвид факта, че цикличността на имотния пазар тук се сменя на около 6-9 години, то цените там ще растат поне още 2-3 години.
Предложеният за пример обект в Барселона за изминалата година е могъл да поскъпне до €257 760 (+ €17 760).
Наем и покупка на жилище във Виена
Двустаен апартамент във Виена с площ от 64кв.м, разположен в 5-ти район на австрийската столица. В жилището има всичко необходимо и е готово за живеене.
- Наемната цена на този апартамент е около €900-1000 на месец;
- Възвръщаемост на инвестицията от покупка с оглед запазване на сегашните цени може да се очаква след 18,3 години.
Във Виена през 2016 година имотите са поскъпнали с 1,7%. Като цяло австрийските недвижими имоти дори извън столицата, са привлекателни за инвестиране – в периода 2010-2016 години цените са скочили с почти 40%.
В тази връзка, предлаганият обект там, към края на 2016 година би струвал €223 740 (+ €3 740).
Къде е по-изгодно да купим, а къде – да наемем?
Възвръщаемостта от жилищни имоти в големите градове на държавите от нашата „петорка“ започва приблизително след 18-20 години, при това срокът в различните страни намалява или се увеличава в зависимост от влиянието на външни фактори. Ускоряване периода на възвръщаемост може да се постигне посредством отдаване на имота за нощувки. Колкото по-добра и стабилна е динамиката в ръста на цените, толкова покупката излиза по-изгодна от наема. Въпреки това не бива да се заблуждаваме само на база данни за ръст в цените през последната година – в различните градове ситуацията може да изглежда коренно различна.- Барселона. Спадът в цените започна през 2007 година, прагът бе достигнат през 2013-та. През втората половина на 2016 година квадратен метър жилищна площ в Барселона средно е струвал с 13,1% по-малко в сравнение с 2008 г. Запазва се положителна тенденция;
- Атина. Цените на жилищните имоти през 2008-ма са спаднали с цели 43,8%, като темповете на намаляване се забавят. Властите на страната предприемат мерки за укрепване на пазара, след което той има всички шансове да стане най-„горещият“ в Европа;
- София. Проблемите на пазара започнаха през 2008 година, когато квадратният метър поевтиня с 20,1%. Българските власти стимулират имотния пазар със сравнително ниски обеми на строителство, цените се възстановяват;
- Истанбул. Турция също бе обхваната от световната криза през 2008-ма, макар че страната реагира не толкова болезнено – кризата бе свързана по-скоро с валутните колебания и системните проблеми, отколкото с паника на имотния пазар. Жилищата в Истанбул показват постоянен ръст в цените;
- Виена. Един от малкото европейски градове, където в периода от 2008 година до днес цените на имотите не са падали главоломно. С всяка изминала година цените на недвижимата собственост се движат с различни темпове, но все пак се покачват.
По този начин покупката на недвижими имоти със собствени средства (без теглене на ипотечен кредит) е по-изгодна в сравнение с наем, ако купувачът планира да ги използва дългосрочно (от 10 до 15 години с оглед на ежегодното поскъпване на имотите). В страните, където цените на имотите се намират в стадий на спад, по-изгодно е да се изчака, когато пазарът стигне дъното, за да се закупят квадратни метри на максимално изгодни цени. При това се запазва опасността, че положителната динамика в ръста на цените може да се смени с отрицателна.
Да отбележим, че при разчетите не бяха взети предвид допълнителните разходи за плащане на данъци (поддръжка на имоти) в Испания, България, Гърция, Турция и Австрия, тъй като при наем на сходни обекти тези такси наемодателят не плаща – в някои от разглежданите градове тези разходи са доста съществени. В случай на отдаване под наем на имот, собственикът плаща и данък върху доходите – в разглежданите страни той е различен. Освен това, разчетите за доходност от инвестиции бяха направени на база средностатистически данни, а във всеки конкретен случай точната печалба трябва да се пресмята индивидуално.
Изтеглете безплатното приложение DOMAZA
