1. На първо място, всички думи на вашия брокер трябва да бъдат подплатени с договори

Случват се примери: клиент е закупил преди две години студио в Поморие за 20 000 евро. Бил са му обещан гарантиран доход от наем в размер на 10% годишно. По прости изчисления клиентът е пресметнал, че инвестицията му ще се възвърне за 10 години. Колко хубаво звучи, нали? А сега нека да разсъждаваме логически. България, без съмнение, е икономически стабилна държава - курсът на еврото не се е променял в продължение на вече 20 години (!). НО! Подобни проценти не съществуват по принцип. Нито една компания няма да работи на загуба и да отдава вашия апартамент, без да си вземе полагащия й се процент. И така, изваждаме от предполагаемия доход 30% за услугите на управляващата компания, комуналните услуги за сезона, таксата за поддръжка на комплекса и в крайна сметка клиентът има да получава около 800-900 евро. И това, при условие на ГАРАНТИРАН доход. Очаквайки да получи най-малко тази сума, клиентът се е обърнал към управляващата компания и е получил следния отговор - «сезонът беше слаб, заетостта беше само 60% вместо очакваните 100%, във връзка с което може да разчитате на доход от 300 евро», които в случая са равни на 1,5% печалба. Клиентът излиза търпелив. С надеждата, че следващият сезон ще бъде по-силен, след година той пак се е обърнал към управляващата компания за получаване на дохода си, но и тази година се е оказала „недостатъчно активна“. Изводът е, че компанията много красиво е представила на клиента перспективите за евентуалните доходи при отдаване на апартамента му под наем, като при това е използвала думата „гарантиран“. За съжаление, на този клиент вече с нищо не може да му се помогне. Никой не взема за управление чужди комплекси. Но тази случка позволява да бъдат предупредени други клиенти. В договорите трябва да се вписват всички детайли, които могат да се отразят върху доходите от наема (климатични условия, щети по имуществото и т.н.), както и чистият процент, който компанията гарантира да ви изплати като доход от наеми (след приспадане на своя комисион, плащането на таксата, битовите сметки и др.), а професионалният брокер трябва да познава тези нюанси и да консултира своевременно клиента.

2. Сума на гарантирания доход от наеми в България

Официално обявената сума на гарантирания доход от наеми в България е около 5%. Освен това, към момента има само два-три комплекса, които предлагат именно ГАРАНТИРАНИ доходи от наеми по договор.

3. Анализ на нивото на доходност от наеми на имоти в България в сравнение с алтернативните варианти за инвестиране на финансови средства

«5% са малко...» - често възразяват клиентите. Във връзка с което даваме сравнителен анализ с други варианти на инвестиране на средствата. Например, депозит в някоя европейска банка. Тенденцията е такава, че скоро ще трябва да плащате на банката, че съхранява парите ви. Трябва да вземете предвид всички дребни разходи, такси и правила. Погрешно е да се сравняват възможностите за отдаване на имот в България и в друга страна (различна данъчна ставка, различни типове данъци, обемът на туристите и т.н.). Нещо повече, клиентите европейци, когато чуят за доходи от 5% годишно изпадат във възторг и решават да вложат парите си именно в имоти, и именно в български.

4. Разлика между „гарантиран“ и "НЕгарантиран“ наем

Гарантирана доходност на имот под наем

В първия случай, в договора се посочва точна цифра, която ще получите в края на сезона, без значение какъв ще е той. Компанията е длъжна да ви изплати тази сума! Ако не го направи, разполагайки с такъв договор, вие можете да се обърнете към съда.
 
Особености: при гарантиран наем някои компании предоставят приятен бонус — посочената в договора сума е чист доход, който клиентът получава на ръка (вие вече нямате грижата за плащане на комунални и други такси). Тоест, единственото, което трябва да платите, са данъци "недвижим имот" (0,35% от данъчната оценка на имота, която, в повечето случаи, е по-ниска от пазарната оценка) и "печалба" (10%).
 
При гарантиран наем, с цел генериране на доходи, собственикът има право да ползва имота си за собствена почивка 2 седмици в годината (без месец август).

Негарантирана доходност на имот под наем

При НЕгарантираната доходност вашият апартамент се отдава по същия начин, като в коректните компании той се отдава със същия приоритет както и останалите. Но рисковете, свързани с дъждовен сезон или каквито и да било други обстоятелства, поемате вие. От сумата на получените доходи плащате процент за услугите на управляващата компания, такса поддръжка, комунални услуги, данъци.
 
Кое е по-изгодно? Решавате вие. Някои избират алтернативен вариант, който позволява да бъдат анализирани плюсовете и минусите на двата типа наеми – една година работят с договор за гарантиран наем, една година – с негарантиран. На третата година вземат решение дали си струва да рискуват.

5. Особеностите на НЕгарантирания доход от наеми

А сега един много важен момент: ако отдавате имота си с негарантиран наем, как да определите заетостта на комплекса и да не изгубите? Много е просто. Влезте в популярния сайт, предлагащ наеми за почивка - «Букинг» - и проверете има ли свободни места през активния сезон, елате през лятото на място в този комплекс и вижте колко хора има.

Освен това, при покупка на имот с цел отдаване под наем, старайте се да избирате апартамент, който впоследствие да е подходящ за максимален брой потенциални наематели. Нека той да е универсален за всички категории туристи. Не се препоръчва да избирате супер луксозни комплекси, както и прекалено евтини. Вашият апартамент трябва да е подходящ с оглед бюджет, площ и тип за максимално широка аудитория (компания от студенти, млада двойка, семейство с деца, пенсионери с внуци и т.н.). Понякога близкото разположение на имота до морето плаши наемателите с нощния шум от дискотеките и огромното количество туристи през деня. Най-идеалният вариант е на втора линия, на около 500 метра от морето – така почиващите са хем в близост до плажа и развлеченията, хем на сянка и тишина в комплекса, когато имат нужда от спокоен отдих. 

6. Избор на имот за отдаване под наем чрез управляваща компания в един или друг комплекс

Запознайте се с управляващата компания, тъй като тяхната професионална работа е 80% гаранция за успешното отдаването на имота. Задължително е наличието на добра реклама, насочена не само в една посока, а минимум в две направления (има примери, кога някоя управляваща компания работи най-малко за 6 държави). Разпитайте за сключените договори с туристически агенции. Безспорно, това е поверителна информация, но задавайки буквално два-три въпроса, ще ви стане ясно разбира ли мениджърът за какво става дума или не е чувал за подобна практика. Млада управляваща компания е равно на съмнителен успех. Обикновено тя стартира работата си от нулата и често апартаментите започват да се отдават добре чак след няколко години, докато компанията придобие опит и рутина. Поинтересувайте се от колко години управляващата компания работи в тази сфера за комплекса, в който планирате евентуална покупка на имот.

Големите комплекси имат свои собствени управляващи компании и дори по няколко, което гарантира на 100% заетост и високо качество на обслужване. Когато комплексът не се нуждае в аутсорсинг на подобни услуги, това е показател за стабилност. Такива комплекси са се развивали паралелно с управляващите компании и работят като един съгласуван механизъм.

Обобщение

И гарантираният, и негарантираният наеми са добри и доходоносни варианти. Не се страхувайте, а опитайте. Доверявайте се обаче само на проверени компании и големи комплекси. Изисквайте и четете внимателно договора за управление на имота ви – това не е конфиденциална информация. Не се захласвайте по обещаните високи проценти. За съжаление, няма приказни сделки, а има такива, които са добре подготвени и, съответно, успешни!

© Автор: Инесса Кихай, консултант, недвижими имоти "Дрийм Хоум"

Изтеглете безплатното приложение DOMAZA