Защо 2017-та е най-добрата година за покупка на имот в Гърция?
Анна Шумская
Ръководител на имиграционна компания «EUEASY.RU»
Живее и работи в Кеа от 15 години
Мария Хаваледаки
Ръководител на компания за недвижими имоти «Minoan Properties»
Какви са актуалните цени на недвижими имоти в Гърция?
Анна Шумская: „През цялото ми пребиваване в Гърция досега не съм виждала такива цени на имотите, каквито са в момента – никога не ги е имало и няма да ги има! Какво би могло да бъде по-евтино от обект, който се продава на цена, по-ниска от себестойността му? Това е временно явление което едва ли някога ще се повтори отново“.
Мария Хаваледаки: „През последните три години спадът в цените достигна близо 30% и сега те са максимално приближени до реалните. Повечето продавачи на този етап са чуждестранни собственици. Разбира се, те искат да получат максимума за своите имоти, обаче, важно е да се знае, че винаги има опция за преговаряне по цената и договорки за отстъпки“.
Съдейки по подобни отзиви, може да се направи изводът, че 2017-та е годината, когато недвижимите имоти в Гърция са не просто достъпни, но и изгодни по отношение на инвестиране, от което се очаква бъдеща печалба. Още повече, че гръцкият туризъм в момент на криза показва точно обратното – небивал ръст. В началото на тази година това усетиха жителите на редица европейски страни.
Анна Шумская: „Днес в резултат от спада в цените може да си купите чисто нов имот на 3-4 години за сума доста по-ниска от тази, която е била похарчена за строителството му. Спадът в цените стигна дъното.“
Мария Хаваледаки: „Европа на днешен момент престана да е безопасно място, хората не се чувстват защитени предвид политическите и социалните събития. Мнозина от клиентите ни са от Белгия, Франция и Австрия. Причината, посочена по-горе е основната, която ги кара да подбират страна за инвестиране. Имаме клиенти – семейна двойка от Истанбул – собственици на тамошен хотел. Те решиха да се преместят в Гърция и да започнат бизнес тук по същите съображения.
Другата причина са високите цени на имотите в Европа – вижте цените в Австрия, Франция или Белгия. В Гърция няма необходимост да инвестирате баснословни суми, за да получавате доходи от около 5-7% годишно“.
Въпреки всичко, не бива твърде много да се заблуждаваме по отношение на ценовите нива. В интернет често се срещат оферти с прекалено занижени цени. Както независимите експерти, така и професионалистите в сферата предупреждават, че не всеки гръцки имот с екстремно ниска цена е подходящ за определените цели.
Анна Шумская: „Покупката на жилище с цел получаване на приходи от отдаване под наем може да ни излезе доста евтино, например, около 8 000-10 000 евро. В такъв имот, обаче, няма да е комфортно да се живее в дългосрочен план, съответно, ще искате да му направите ремонт, а това означава влагане на допълнителни разходи. Подобен тип имоти са по-подходящи за склад или офис.“
Мария Хаваледаки: „Ако ви предлагат прекалено ниска цена за добър имот – това е или измама, или обектът има тежести. Помнете, скъперникът често плаща двойно. Не бих могла да кажа, че не е възможно да се закупи апартамент на ниска и изгодна цена. Подобни жилища се появяват твърде рядко и се продават много бързо. Често причините са спешна нужда от пари и собственикът решава драстично да свали от цената. Например, за подобна сума може да се намери парцел, но той няма да е годен за застрояване. Проверените оферти за парцели започват на цени от 25 000 евро.“
Примери на проверени оферти за парцели:
От най-достъпен като цена парцел до парцел с невероятно разположение до морето
Гърция, Крит, 25 000 €, 1000 m2
Гърция, Крит, 150 000 €, 605 m2
Примерни разходи за покупка и поддръжка на имот, и изчисляване на приходите
Минимален ценови праг на жилище за лично ползване според А. Шумская:
- Около 30 000 евро – краен минимум;
- Хубав апартамент с площ от 50 кв.м. – средна цена около 50 000 евро (вторичен жилищен пазар);
- Чисто ново жилище в комуникативен район – около 100 000 евро.
Гърция, Крит, Апартамент, 149 000 €
Мария Хаваледаки: „Апартаменти, намиращи се в непосредствена близост до морето, например на 300-400 метра, не повече, с две или три спални, струват между 130 000-140 000 евро, като цената може да е и много повече. Стойността зависи от квадратурата, местоположението, наличието на гледка и други фактори. Разбира се, клиентите, готови да инвестират милиони в имоти, не са чак толкова много на брой, но те съществуват. Средно цената на една сделка варира между 300 000-600 000 евро.“
Трябва да отбележим, че за подобни скъпи имоти (с цени над 200 000 евро) има допълнителен данък (нещо като „данък лукс“).
Примери за допълнителни данъчни ставки в зависимост от стойността на имота:
- 200 000€ - 0,1%
- 250 000 € - 0,15%
- 300 000 до 400 000 € - 0,3%...
Анна Шумская: „Цената на дългосрочен наем се движи между 250-300 евро на месец. Около 20% от доходите отиват за плащане на данъци. При това не бива да се забравя, че ако едно жилище стои празно и необитаемо, но в сградата има централно отопление, то собственикът ще трябва да плаща близо 30% от стойността на подаваната услуга. Има възможност имотът да се отдава на нощувки. Тогава приблизителната месечна печалба би била равна на 400-500 евро, но заетостта в този случай трябва да е доста плътна – не по-малко от 20 дни в месеца.“
Мария Хаваледаки: „Както вече казах, по-изгодно е да се инвестират средства във вили и апартаменти, разположени в курортни комплекси близо до морето. От седмичен наем се получава приход от около 1 500-2000 евро. По отношение на хотелите и хотелския бизнес – този вид инвестиция е повече разработен и популярен в другата част на Крит, например, в Херсонисос или Агиос Николаос“.
Облагане на доходи от наем:
- По-малко от 12 000 € годишно - 15%
- 12 000-35 000 € годишно - 35%
- Над 35 000 € годишно - 45%
Гърция, Крит, 350 000 €, 600 m2
Рискове при покупка на имот без брокер
Опитът показва, категорични са експерти, че няма по-добро решение от това купувачът да довери подбора на подходящо жилище на местни специалисти. Това се отнася не само за имоти със съмнително ниски цени, където със сигурност проверката трябва да е много прецизна, но и за луксозни имоти или парцели. Покупката на земя без участието на специалист и без съответните познания на местните особености е доста рисковано начинание.
Анна Шумская: „Да се търси съдействие от брокери има смисъл, тъй като заради 2-4% комисионна не си заслужава да си създавате излишни проблеми. Най-добре е да си наемете юрист (адвокат), за да избегнете евентуални неточности при оформяне на документите. Без да си платите за допълнителна услуга ще останете без необходимата проверка. Например, имотът може да е ипотекиран, а тези моменти се изясняват при проверка в съответните служби. Квадратурата на даден парцел може да е голяма по документи, а при реална оценка на района може да се окаже, че мястото има възбрана за строеж, в резултат на което да получите земя с много по-малка използваема площ“.
Мария Хаваледаки: „Само професионалист от сферата на имотите ще ви покаже районите и ще ви запознае с надежден юрист и нотариус. Повечето клиенти идват в Гърция за пръв път и единственото, което знаят добре, е какъв тип имот искат да купят. Няма как при това положение да изберете максимално подходящ за вашите нужди обект, ако не сте запознат с особеностите на страната. Нужен ви е човек, който реално да „чуе“ вашите изисквания и да ви предложи желаните варианти – това е по-скоро психологически аспект. По отношение на сигурността и законността на сделката съдействието на професионалист е наложително, като добре е той да има дългогодишен опит в сферата на имотите“.