2017 г. се очертава да бъде най-добрата година за имотния пазар от цялото десетилетие до момента. Това важи с най-голяма сила за София, където отбелязваме изключително динамично и силно полугодие.

Данните на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че през второто тримесечие средната цена на имотите преминава границата от 1000 евро на кв.м и достига 1060 евро. Това са цени от края на 2007 г., което показва, че 10 години по-късно жилищният пазар се връща на достигнатите тогава ценови равнища. Този път обаче пазарът се развива при много по-добри икономически показатели и тенденцията е за по-голяма устойчивост.

Макар че очакванията бяха темпът на нарастване да се забавя, към момента все още не се забелязва такава тенденция и това е следствие от множество положителни за пазара фактори.

"През последните четири години банковото кредитиране нараства с по около 20% годишно, а то е основният фактор, който влияе върху цените на имотите. През тази година ръстът в кредитирането дори се ускорява при продължаващ спад на лихвените проценти по кредитите, които вече са под 4%. Това показва, че не можем да очакваме ценовият тренд да се обърне скоро", коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES и допълни:

„Tози път, възходящият цикъл е движен основно от вътрешното търсене и благоприятни за пазара макрофактори. При настоящата комбинация от ниска безработица, ускоряващ се растеж на БВП, по-високи доходи, почти нулеви лихви по депозитите и рекордно ниски лихви по кредитите, съвсем естествен резултат е да видим и ръст в цените на имотите, и обемите продажби. Хората се върнаха към жилищата като форма на инвестиция.“

Допълнителна подкрепа идва и от наемния пазар, който дава възможности за реализиране на доходност от 5-6%, която трудно може да бъде постигната чрез друг актив. Все повече хора се ориентират към покупка с цел отдаване под наем, включително и чрез покупка на имот с кредит.
 

Средни цени

Данните на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че за второто тримесечие на 2017 г. средната цена на жилищата в София достига 1060 евро/кв.м при 985 евро/кв.м в началото на годината. Така нарастването на цените на тримесечна база е 7.6%, а на годишна - се запазва на нива като през първото тримесечие, отбелязвайки ръст от 18%. Средната покупна цена на жилищата е 91 000 евро.

Към момента цените на имотите в София са на нива като тези в края на 2007 г. Все още не са достигнати пиковите стойности от 3-тото тримесечие на 2008 г. в бума преди кризата, когато средната цена на жилищата в София достигна 1260 евро на кв.м.

Ускореният темп на нарастване на цените в София започна от второто тримесечие на 2016 г. и от тогава, вече една година, нарастванията се движат между 15 и 18%.

От данните още се вижда, че цените на имотите в София нарастват най-силно през второто тримесечие на годината. И през миналата година, и през тази, се усещат значителни ръстове именно през месеците април и май, след което пазарът се пренастройва към новите реалности, и следват силни летни и есенни месеци с увеличаване на обема продажби.
 

Обеми продажби

През последните 4 години, по данни на Агенцията по вписванията, обемите продажби на имоти в София непрекъснато нарастват. Най-голямо увеличение е отбелязано през 2014 г., когато пазарът се оттласва от дъното и цените започват да растат.

През последните 3 години продажбите в София нарастват равномерно с по около 8% годишно. Ръстовете, регистрирани от Агенцията по вписванията, се забавят през последните месеци, но това се дължи в голяма степен на значителния дял на продажби на ново строителство, което е в процес на изграждане и вписването на сделките ще стане на по-късен етап.

Като брой, продажбите в София са около 25 000 на година, което все още е далеч от нивата в бума, когато достигаха до 45 000 сделки годишно и това предполага един много по-балансиран пазар. Това е и още една индикация, че не можем да говорим за прегряване и балонизиране на жилищния пазар в София.

Данните за обемите продажби като цяло показват стабилно и умерено увеличаващо се търсене, което дава много добра основа за продължаващо развитие на жилищния пазар в София.
 

Ново строителство и параметри на закупените жилища

Новото строителство вече съставлява около 65% от продажбите в София, по данни на BULGARIAN PROPERTIES. Това се дължи на нарасналото предлагане на ново строителство, включително и в по-напреднал етап на изграждане. Купувачите, които не са склонни да рискуват за покупка "на зелено", започват да се активизират.

Половината от закупените жилища са двустайни апартаменти, 30% са тристайни, 4-стайните са около 10%, както и едностайните. Дяловете на различните видове апартаменти се запазват сходни с тези от първото тримесечие. Двустайните апартаменти са по-търсени поради по-достъпните крайни цени и това, че са по-ликвидни за продажба и отдаване под наем.

Средната площ на закупените жилища е 86 кв.м. Най-често се купуват апартаменти на 2-ри до 6-ти етаж, като има увеличение на покупките на 1-ви етаж и партер. Това се обяснява с наличностите при новото строителство, които често са само на ниските етажи, особено при напредналото строителство.
 

Търсене по квартали

Основният интерес продължава да бъде към южните и източните квартали на София. Същевременно, появата на повече ново строителство във всички райони на столицата допринася за нарастване на интереса в целия град, привличане и активизиране на различни групи купувачи и по-равномерно разпределение на търсенето.

Хората се възползват от възможността да живеят в качествено жилище, в нова кооперация, в квартал, който познават или където са техните близки и приятели, а не непременно да се местят там, където има най-много ново строителство, търсейки по-качествена среда.

Най-големите по обем търсения са насочени към "Младост" и "Люлин", което е разбираемо с оглед на мащаба на тези квартали. След тях се нареждат запитванията за "Студентски град" и "Витоша". Те се оформят като интересни за купувачите поради наличните удобства, добри цени и лесен достъп както до централните части на града, така и за изход от него. Към това се добавя и възможността имотите да бъдат отдавани под наем.

Новото през този период е нарастването на интереса към "Надежда" и "Връбница". Съчетанието от наличие на метро и изцяло ремонтиран Северен парк дава добър потенциал за развитие на района. Индикатор за това са и новите проекти там, които се предлагат на атрактивни за купувачите цени.

Центърът продължава да засилва позициите си, особено сред търсещите с цел инвестиция.

"Кръстова вада" и районите около Южния парк запазват голям интерес, заедно с другите южни квартали като "Манастирски ливади", "Борово", "Бъкстон", "Гоце Делчев" и "Стрелбище".

Най-скъпите квартали са център, "Лозенец" и "Изток" с цени от 1500 до 2000 евро/кв.м, а най-евтини - "Люлин", "Банишора" и "Овча купел", където ново строителство може да се закупи между 650 и 800 евро/кв.м.
 

Икономически коментар и перспективи 

През 2017 г. има съвкупност от позитивни фактори за имотния пазар и за първи път от 10 години насам всички пазарни сегменти се развиват добре и дават положителни индикации.

Ускорява се растежът на БВП, доходите продължават да нарастват, безработицата остава ниска. Достъпността на жилищата, измервана от компанията като съотношение на цената на кв.м в София и средната заплата за града, остава в рамките на 1.4, като бележи леко повишение спрямо миналата година. Това означава, че достъпността леко намалява, но като цяло коефициентът се движи между 1.3 и 1.4 от 2014 г. насам и е над 2 пъти по-нисък от годините на имотни бум.

Лихвените проценти по жилищните кредити паднаха под 4% по данни на БНБ, което е исторически най-ниското им ниво и стимулира покупките с кредит, обясняват още експертите. Съответно, банковото кредитиране продължава да нараства, като отпуснатите кредити през второто тримесечие на 2017-та бележат рекорд за последните години, а това е един от основните двигатели на жилищния пазар. Въпреки високите нива на кредитиране, следва да се отбележи, че обемите отпуснати кредити все още са наполовина от тези преди 2008-ма, което още веднъж потвърждава по-здравата основа, върху която се развива пазарът сега.

От изложените данни се вижда, че жилищният пазар в София твърдо е във възход и тази тенденция е трайна, стъпила върху добре балансирани и благоприятно въздействащи икономически фактори. Макар растежът на цените в столицата да се доближава до 20%, не може да се говори за прегряване или балонизиране, а по-скоро за бързо наваксване на годините на стагнация. Всички показатели, които влияят върху пазара, са на нива около 50% по-ниски от стойностите им в пика през 2007-2008 г., което показва, че няма свръхочаквания и че, засега, темповете на развитие на жилищния пазар в София са устойчиви.

Изтеглете безплатното приложение DOMAZA