Демографските фактори и пазарът на недвижими имоти
На 5 април 2011 г. Националният статистически институт обяви експресни данни от проведеното през февруари 2011 г. преброяване на населението и жилищния фонд в България.
Демографските фактори, сред които прирастът на населението, вътрешната миграция, възрастова структура и др., се считат за фундаментален фактор, определящ тенденциите на пазарите на жилищни имоти и движението на цените на имотите в дългосрочен план. Тези данни представляват интерес при анализите на имотния пазар в България, за да се проследи дали те оказват влияние върху имотния пазар и в нашата страна.
Експресните данни на НСИ сочат, че 73% от населението в България живее в градовете, а 27% - в селата. През последните 10 години населението на България бележи спад с малко над 580 000 души или около -7%. Именно в областните градове се сключват между 55 и 60% от общия брой продажби на недвижими имоти в България през последните години по данни на Агенцията по вписванията.
От Bulgarian Properties проследяват данните за регионите с най-голям прираст и тези с отрицателен прираст, както и обемите сделки и цените на имотите, за да направят изводи за взаимовръзките между демографските фактори и имотния пазар.
В пет области от страната НСИ отчита положително нарастване на населението в следствие от вътрешна миграция през последните 10 години. Това са София (столица) и областите Пловдив, Варна, Бургас и Велико Търново. Това са и областите с най-многобройно население в страната.
Данните на Агенцията по вписванията сочат, че именно в градовете, които са административни центрове на тези области се сключват най-много сделки за покупко-продажба на имоти. Делът на продажбите в тези областни градове спрямо общия обем продажби в областните градове на страната през изминалите години варира, както следва: София - 20-25%; Пловдив - 10-11%; Варна - 8-11%; Бургас - 4-7%; Велико Търново - 3%. Сумарно това прави около 50% от общия обем продажби на имоти в областните градове.
От гледна точка на цените на апартаментите в горепосочените градове с положителен прираст - те са най-високите в страната по данни на НСИ за 2010 г: София - 1568.81 лв. на кв.м.; Пловдив - 1036.39 лв. на кв.м.; Варна - 1579.03 лв. на кв.м.; Бургас - 1196.34 лв. на кв.м.; Велико Търново - 817.82 лв. на кв.м. От цялата страна единствено в София, Пловдив, Варна и Бургас цените на апартаментите надвишават 1000 лв. на кв.м.
В същите тези области с най-голям прираст на населението вследствие на вътрешна миграция цените на селските имоти са най-високи - средни цени между 15 000 и 20 000 евро по данни на Bulgarian properties:
Селата в София област - 17 900 евро
Област Бургас - 26 400 евро
Област Варна - 15 500 евро
Област Пловдив - 18 000 евро
Област В.Търново - 17 150 евро
Област Ст. Загора - 13 900 евро
Област Ямбол - 13 300 евро
Област Кърджали - 11 300 евро
Област Плевен - 7 800 евро
Област Видин - 6 800 евро
Област Монтана - 4 900 евро
Седемте най-големи града в България с брой на населението над 100 000 души са:
1. гр. София - 1 270 284 души - +16.4%
2. гр. Пловдив - 331 796 души - -1.9%
3. гр. Варна - 330 486 души - +5.6%
4. гр. Бургас - 197 301 души - +2.6%
5. гр. Русе - 146 609 души - -9.2%
6. гр. Стара Загора - 136 363 души - -4.9%
7. гр. Плевен - 106 011 души - -13%
Статистиката сочи, че само в 3 от големите градове има положителен прираст на населението - София, Варна и Бургас, докато нарастването на населението по области вследствие на вътрешна миграция включва и областите Пловдив и Велико Търново. Това обуславя наличието на по-динамичен пазар и по-високи цени на имотите в градовете София, Варна и Бургас.
Във всички останали области на страната населението е намаляло, като с над 20% е намаляло населението на областите Враца, Видин и Монтана. Делът на продажбите на имоти в тези областни градове е между 1-3%т общия обем продажби в областните градове, а цените на имотите са сред най-ниските в България - около 600-700 лв. на кв.м. за апартаментите в областните градове и средно 4000-6000 евро за селските къщи в тези региони.
На тази основа можем да заключим, че през следващите години основната активност на имотния пазар в България и най-големият потенциал за ръст на цените ще бъде съсредоточена в регионите с най-голям брой и прираст на населението вследствие на вътрешна миграция - градовете и областите София, Варна, Пловдив, Бургас и Велико Търново.
Водеща роля за определяне на пазарните тенденции, най-голям дял в продажбите и най-високи цени на имотите ще запази столицата София - градът с най-много жители и най-голям прираст на населението през последните 10 години.
Източник: www.profit.bg
