Липса на уеднаквена терминология

 - В чл.39 от ППЗДС (и то единствено във връзка с наема) е използван термина „паркомясто“
-  В Закона за устройство на територията (ЗУТ) се използва термина: „място за паркиране“
-  В подзаконовите нормативни актове - „място за паркиране и/или гариране“

Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, указва колко квадратни метра най-малко трябва да е площта на местата за паркиране на различните категории превозни средства.

Наредба № 2 от 29.06.2004г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортните системи на урбанизираните територии, определя за всяка сграда, според функционалното й предназначение, колко е минимално необходимият брой места за паркиране.

До декември 2015г.нямаше ясна правна уредба на местата за паркиране и гариране - в нормативните актове по устройство на територията и строителството бяха поставени само изисквания за всяка нова сграда да се предвидят определен брой места за паркиране и тези места да са в границите на урегулирания поземлен имот (УПИ), а изключения се допускаха от органа, издаващ разрешението за строеж.

Предвиждане на места за паркиране при строеж на сграда

И преди, и сега предвиждането на места за паркиране в строителната документация има значение само и единствено за законността на строежите, но не създава нови обекти на правото и не означава, че те непременно ще са самостоятелни обекти и ще могат да бъдат прехвърляни самостоятелно.
За целите на устройственото планиране, статутът на паркоместата няма значение, но за извършване на прехвърлителни сделки с имоти и реалното им ползване, статутът има значение – дали паркомястото е самостоятелен обект в сграда, дали е част от гараж, дали е принадлежност към самостоятелен обект (подобно на избите) или представлява обикновено паркомясто, разположено върху терена, както и дали  мястото за паркиране е част от общите части на сградата.

Новостите в ЗУТ след декември 2015г.

С направените промени в ЗУТ се внесе яснота какво може да представлява едно място за паркиране, като в чл.37 ал.4 от същия закон е указано, че в сграда в режим на етажна собственост, необходимите места за паркиране се осигуряват с инвестиционния проект в: 

1. паркинг - гараж със статут на самостоятелен обект в сградата, или

2. паркинг - гараж със статут на обща част в сградата, или

3. отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата,

а в чл.43, ал.1 от ЗУТ беше установено, че за нови сгради необходимите гаражи и места за паркиране задължително се осигуряват в границите на урегулирания поземлен имот, като в ал.2 са указани допустимите изключения.

В ал.3 на чл.43 от ЗУТ беше установена възможността  необходимите паркоместа да се осигурят чрез разпределение на ползването на свободната дворна площ, която не е необходима за ползването на сградата по предназначение. С тази промяна се сложи край на повечето от спорните въпроси около паркоместата.

Указаните норми, разбира се, не определят как точно следва да се извършват сделки с местата за паркиране. Дали сделка с конкретно място за паркиране е възможна, при какви условия и в каква форма – това са въпроси, на които следва да отговори юристът, който консултира и подготвя съответната сделка, след като му бъдат предоставени необходимите документи.

Съдебна и нотариална практика при сделки с паркоместа

Няма законови пречки да се прехвърли идеална част от гараж с паркоместа и да се предостави вещно или облигационно право на ползване за конкретното място за паркиране. Прехвърляне на собствеността за „паркомясто“, което не е самостоятелна гаражна клетка обаче е невъзможно, защото липсва самостоятелен обект на собственост. За съжаление, има натрупана много неправилна нотариална дейност в тези сделки, които в последствие съдът обявява за нищожни. В други случаи съдебното решение е, чесделката не е абсолютно нищожна, а е породила действие за съответната идеална част от общия гараж, т.е приема, че е извършена трансформация на недействителната сделка. Не винаги обаче може да се разчита на подобен благоприятен резултат, защото не винаги са налице предпоставките за признаване на такава трансформация. Затова е необходимо преди да се подпише предварителен договор и особено преди да се подпише нотариален акт, внимателно да се изследват документите, за да се отговори правилно на въпроса: може ли желаното място за паркиране да бъде предмет на прехвърлителна сделка и какво е правилното решение за осигуряване на място за паркиране в съответната сграда.

Местата  за паркиране могат да бъдат разделени в две основни групи: разположени на открит терени находящи се в сграда.
  
ПАРКОМЕСТА НА ОТКРИТ ПАРКИНГ, ВЪРХУ ТЕРЕНА

ГАРАЖ И ПАРКОМЕСТА В СГРАДА

1. Мястото за паркиране може да представлява САМОСТОЯТЕЛНА СГРАДА – има много такива случаи, в които гаражът е допълващо застрояване. В такъв случай, гаражът може да бъде предмет на самостоятелна сделка.

2. ПАРКОМЕСТАТА В ОСНОВНАТА СГРАДА могат да са отделни гаражи с осигурен самостоятелен достъп, паркоместа в общ паркинг или гаражни клетки (гаражи), ситуирани в паркинг с общи маневрени части.

2.1. Паркоместа в общ паркинг, който представлява самостоятелен обект- не може да бъде обща част и затова сделка с идеални части от обекта е възможна и действителна. В такъв случай, ако желаем да прехвърлим собственост, следва да бъде прехвърлена идеална част от паркинга, съответстваща на площта на паркомястото, като може (но не е задължително) да се уговори разпределение на ползването на паркоместата (ако желанието е всеки да ползва едно и също паркомясто). Няма пречка в нотариалния акт, заедно с прехвърлянето на идеалната част от гаража, да бъде уговорено разпределение на ползването за конкретно място за паркиране. Ползването може да се уреди и допълнително – с отделен договор. Отделното паркомясто обаче не е самостоятелен обект и не може да бъде предмет на прехвърлителна сделка.

2.2. Паркоместа в общ паркинг, който е обща част за сградата- не може да бъде предмет на прехвърлителна сделка, защото не съставлява самостоятелен обект. Съответно не може да се прехвърля и идеална част от такъв паркинг, но е възможно и законно да се разпредели ползването на паркоместата в такъв паркинг. Решението се взема от собствениците на сграда или съответно Общото събрание на сграда в режим на етажна собственост.

2.3. Отделни гаражи в общ паркинг – в този случай всяко паркомясто съставлява гаражна клетка - отделен самостоятелен обект в сградата със статут на гараж, като гаражите имат общи маневрени части от сградата. Няма проблем да се прехвърля самостоятелно „с“ или „без“ земя. Случаите, в които гаражите са ситуирани в сградата по този начин обаче са редки.

2.4. Отделни самостоятелни гаражи – това е случаят, в който всеки гараж има осигурен самостоятелен независим достъп (няма общи маневрени части) и е самостоятелен обект в сградата. Няма проблем да се прехвърля самостоятелно „с“ или „без“ земя. Случаите, в които гаражите са изградени по този начин не са редки и често Купувачите на такива обекти се надяват да могат впоследствие да ползват гаража за друга цел, например офис, магазин, ателие или дори жилище. Следва да се обърне внимание на обстоятелството, че по начало ползването на самостоятелен обект за друго предназначение, което е несъвместимо със статута му, е незаконно, а промяна на статута не винаги е възможна. 

ПАРКОМЕСТА, КОИТО СА ОБЩИ ЧАСТИ ЗА СГРАДАТА

Когато  място за паркиране или гараж се намира в сграда, често възниква въпросът дали гаражът/паркомястото е обща част на сградата или за някои обекти в нея. Отговорът не е еднозначен и е необходимо да се изследват много обстоятелства. Ако гаражът се окаже обща част, не само че не може да се прехвърли и придобие отделно паркомясто, а няма да може да се прехвърли и придобие и идеална част от гаража, защото общите части не могат да бъдат обект на прехвърлителна сделка отделно от основния обект, който обслужват. Т.е., ако един гараж спада към общите части на сградата, никаква част от него не може да се прехвърля отделно от цялата сграда – гаража може да се прехвърли само заедно с цялата сграда.

В редица съдебни решения Съдът приема, че паркоместата в сгради, намиращи се в режим на етажна собственост имат несамостоятелен характер и съставляват прилежаща площ към сградата.

За да се установи дали паркингът/гаражът в сградата е обща част или самостоятелен обект следва внимателно да се прегледат строителните книжа, да се направи оглед на място, да се провери дали на територията на гаража не се намират места или съоръжения за общо ползване и др., да се провери дали е нанесен в кадастралната карта като самостоятелен обект в сградата и в случай, че не е нанесен – да се провери дали има законна възможност това да се направи. При съмнение следва да се вземе експертно становище на строителен инженер или архитект.

Когато паркоместата или гаражите са обща частна сграда в режим на етажна собственост, етажните собственици с решение на Общо събрание, взето с обикновено мнозинство – повече от 50 %, могат да си направят разпределение на ползването и решението ще важи за всички собственици и обитатели в сградата. По-голямо мнозинство ще е нужно само, ако такова е предвидено в Правилника на вътрешния ред на етажната собственост, надлежно приет от общото събрание на етажните собственици. Решението на Общото събрание не е пречка да се сключи договор за разпределение на ползването между управителя на етажната собственост и собственика, но този договор трябва да е в съответствие с взетото от Общото събрание решение. Важно е да се знае, че има преклузивен (фатален) срок и ред за оспорване на решенията на Общото събрание на етажните собственици. След изтичане на законово определения срок, дори решението да е неправилно, то не може да се обжалва.

В случай, че паркоместата не са обща част, а част от самостоятелен обект с отделно функционално предназначение като „гараж“, Общото събрание на етажните собственици няма право да взема решение за ползването им. В този случай решение ще се вземе от съсобствениците на гаража, които могат да сключат договор за разпределение на ползването на общата вещ, съгласно чл.32 от Закона за собствеността .

Когато паркоместата или гаражите са обща част на сграда, която не е в режим на етажна собственост, собствениците могат да си разпределят ползването им.

По-специален е случаят, в който местата за паркиране се намират в ЖИЛИЩЕН КОМПЛЕКС ОТ ЗАТВОРЕН ТИП  –  в такъв комплекс инвеститорът има право да определи Правилника на вътрешния ред, в това число и ползването на местата за паркиране, които не са индивидуална собственост.

Автор: адв. Росица Спасова, KAZUS.BG