Оценители на недвижими имоти в София
За определяне на справедливата пазарна стойност от оценители на недвижими имоти в София се използват три основни подхода. Най-общо те включват анализ на продажбите, на приходите и на разходите. Едновременното им използване не е задължително, но с оглед постигането на най-реалистична и обективна оценка, е препоръчително да се комбинират и трите способи за оценяване.
Един от най-използваните начини, които се прилагат за оценка на имот в София, е този на сравнителните или пазарните аналози. Основава се на принципа на съответствие или на „субституция“. Вземат се няколко имота със сходни характеристики, разположени в един и същ регион и се съпоставят. Обект на сравнение при подобни имоти са разположението, транспортната достъпност, архитектурното оформление, вида и качеството на строителството, наличието на допълнителни удобства като охрана, паркинг, гараж, зелени площи и други.
За постигане на най-точни резултати, изследването на аналогични покупко-продажби трябва да бъде за една и съща календарна година. Когато пазарът е динамичен, това е един от най-ефективните методи, прилагани от всеки оценител на имоти в София. Активността сред пазарните участници позволява да се правят съпоставки в рамките на много кратък период. От друга страна пазарната стагнация по време на криза може да затрудни намирането на имоти с максимално доближаващи се качества в кратки срокове и да превърне този метод в недостатъчно ефикасен. При малък обем продажби оценителите на недвижими имоти в София прибягват до калкулирането на цена на квадратен метър или на цяло помещение на база реализирани сделки от минали периоди, като ги съобразяват с настоящата пазарна и икономическа ситуация.
Втория подход е този на капитализираните приходи. Всеки имот се разглежда като инвестиция. Целта на всяко капиталовложение е да генерира доходи. В тази връзка се калкулират бъдещите приходи, които имота може да донесе. Разглеждания обект отново се съпоставя с аналогични имоти, за да се сметне каква ще е възвръщаемостта на направената инвестиция. Отчита се и пазарното състояние, за да се предвиди дали вложението на средства в недвижим имот ще се окаже рисково или ликвидно.
За да се изчисли най-точно чистата печалба за календарна година, се приспадат всички възможни разходи, които ще произтичат от експлоатацията на недвижимия имот. Разходите могат да бъдат за застраховка, за ремонт, за данъци и такси или за управление. Например, при ползването на обекта от собственик се прилага техниката за директна капитализация. С цел изчисляване на максималните приходни суми, се предвижда какъв би бил прихода, ако имота се отдаваше под наем при добро стопанисване. Анализират се преимуществата, които осигурява местоположението на имота, функционалността и спецификите на предназначението му.
Когато се прави оценка на имот в София, в който се отдават цели площи под наем, се използва метода за дисконтирани парични потоци. Прогнозите за печалба обикновено са в по-дългосрочен аспект или за период от 10 години.
Третия подход е разходния. Намира приложение най-често при оценка на нови сгради. Той включва оперативните разноски, нужни за придобиване и поддръжка на имота и загубите от неговата амортизация.
Обект на изследване е зависимостта между разходите и стойността. Пресмята се какви средства ще са необходими за построяване на даден обект, към тях се добавя стойността на земята, която е съвкупност от площ, локация, статут и инфраструктурно развитие и накрая се приспадат разходите от „износване“ или амортизация.
Известен е още като метод на вещната стойност. Оценителите на недвижими имоти в София калкулират какви разходи ще са нужни, ако даден имот трябва да се изгради отново, на база настоящите цени на строителни услуги и работна ръка. Обект на съпоставка са годината на изграждане на съответния обект, вида на конструкцията и състоянието му, качеството на използваните материали и средствата, необходими за довършителни работи.
